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特別提示【評估師資訊】

針對近期執業人員在評估實務中提出的評估方法選擇，評估程序實施，藝術品評估等具體技術操作處理上的問題，北京資產評估協會資產評估專業技術委員會組織業內專家做了相應解答，供大家在執業中參考。

本解答僅代表專家個人觀點，不能替代相關法律法規、資產評估執業準則以及資產評估師個人的職業判斷，資產評估師在執業中應結合項目實際情況、自身職業判斷合理使用，不能直接照搬照抄。

一、關于評估方法選擇的有關問題

問題1：法律法規和評估準則對評估方法選擇有何要求？

答：《中華人民共和國資產評估法》第二十六條規定，評估專業人員應當恰當選擇評估方法，除依據評估執業準則只能選擇一種評估方法的外，應當選擇兩種以上評估方法，經綜合分析，形成評估結論，編制評估報告。

根據《資產評估基本準則》第十六條的要求，確定資產價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產評估專業人員應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法。

由此可見，法律法規和評估準則均要求資產評估專業人員在符合一定條件的情況下選擇兩種以上評估方法進行資產評估（以下簡稱“兩種以上方法評估”的要求）。

問題2：為什么要選擇兩種以上方法進行評估？

答：資產評估三種基本方法本身沒有優劣之分，主要區別在于不同的方法是從不同的角度對資產的價值進行衡量。同時，三種方法都有自己的適用條件。資產評估專業人員對一項資產進行評估時，需要結合評估業務的特點和實施條件，對三種基本方法的適用性進行分析和判斷。一方面要考慮哪種途徑估算的資產價值更能滿足經濟行為的需要，另一方面還要考慮是否具備某種評估方法的使用條件。

在評估實踐中，客觀條件通常無法百分之百地滿足某種方法的使用需要，資產評估專業人員一般也難以保證某種方法得到的評估結論絕對精確。《國際評估準則2017》指出，“為了得到一個指示性價值，尤其是缺少充分事實或可觀察輸入使得單一方法不能得出可信賴評估結論時，應該考慮并可以使用多種途徑或方法”。因此，通過選擇兩種以上方法進行評估，可以在一定程度上起到相互驗證的作用，從而更好地保證形成更加科學、合理、準確的評估結論。

問題3：是不是每一個項目都必須采用兩種以上方法進行評估？

答：無論是資產評估法，還是資產評估準則，都沒有直接要求所有項目一律采用兩種以上方法進行評估。因為采用兩種以上方法進行評估是必須具備一定的前提條件的。只有具備采用兩種以上方法進行評估的客觀條件時，才有可能采用兩種以上方法進行評估。

關于采用兩種以上方法評估應當具備的前提條件，資產評估法是按照排除法進行規定的，即“除依據評估執業準則只能選擇一種評估方法的外”。資產評估準則提到的評估方法選擇原則，是“根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法”。【評估師資訊】

評估方法的選擇需要資產評估專業人員根據評估項目的具體情況進行具體分析，是一種專業判斷。正因如此，法律法規和資產評估準則都沒有簡單要求所有項目都必須采用兩種以上方法進行評估，而是要按照評估準則規定的原則和方法進行方法適用性分析。

【例1】某公司擬收購一家計算機軟件開發企業，委托資產評估機構對該企業的股東全部權益價值進行評估，評估基準日為2017年3月31日。經分析，資產評估師擬采用收益法和市場法進行評估。資產評估報告披露的方法選擇理由如下：“由于能夠收集到分析被評估對象歷史狀況、預測其未來收益及風險所需的必要資料，具備采用收益法實施評估的操作條件，本次評估可以采用收益法。由于可以搜集到適量的、與被評估對象可比的上市公司，以及將其與評估對象對比分析所需要的相關資料，具備采用市場法進行評估的操作條件，本次評估能夠采用市場法。由于被評估企業為輕資產企業，擁有大量的諸如客戶資源、人力資源、商譽等無形資產，而資產基礎法未能涵蓋上述無形資產的價值，本次評估不適宜采用資產基礎法。故根據本次評估目的和評估對象的特點，以及評估方法的適用條件，選擇收益法和市場法進行評估。”

【例2】某公司擬收購一家游戲企業，資產評估機構受托對該游戲企業股東全部權益價值進行評估，評估基準日為2016年9月30日。經分析，資產評估師擬采用收益法和市場法進行評估。資產評估報告披露的方法選擇理由如下：“評估對象作為一家主營游戲的輕資產公司，人力資源、銷售渠道、核心技術、競爭優勢和品牌影響力等商譽類無形資產對企業價值影響較大，適合采用收益法評估。移動網絡游戲業近兩年并購市場較為活躍，2014 年初到 2016 年 9 月游戲收購案例較多，適合采用交易案例比較法評估。故本次評估選擇收益法、市場法進行評估。”

以上兩個項目都是在資產評估準則修訂發布之前完成的。兩份資產評估報告均選擇了收益法和市場法進行評估，并分別結合被評估企業的行業特點和資產情況分析了適用收益法和市場法的原因。特別是第一份資產評估報告，不僅分析了采用收益法和市場法進行評估所具備的條件，也明確說明了不宜采用資產基礎法進行評估的原因，同時強調方法的選擇是資產評估專業人員根據評估目的和評估對象的特點，以及評估方法的適用條件進行綜合分析判斷的結果，比較符合新的資產評估準則規范。

問題4：哪些項目可以只采用一種方法進行評估？

答：資產評估準則對評估方法的選擇原則提出了明確規定，只有在分析了三種基本方法的適用性，并得出其他兩種基本方法均不適用的情況下，才能采用一種方法進行評估。評估實踐中，以下情形通常可以只用一種方法進行評估：

1. 在評估以出讓為目的公路收費權項目中，對擬出讓的公路收費權通常采用收益法一種方法進行評估。

2.在評估以凈資產出資為目的的項目中，對用作出資的整體性資產和相關負債通常采用資產基礎法一種方法進行評估。

3.在評估以減值測試為目的的項目中，當資產預計未來現金流量的現值高于公允價值減去處置費用的凈額時，對資產可回收價值可采用收益法一種方法進行評估。

4. 在單獨評估應收賬款項目中，可通過核實賬面值并扣除預估風險損失的方式進行評估（以可能收回的數額確定評估值）。

5. 其他可以只用一種方法進行評估的情形。

問題5：是不是單項資產也必須選擇兩種以上方法進行評估？

答：在資產評估法出臺以前，資產評估準則關于“兩種以上方法評估”的要求一般是針對持續經營的企業價值評估業務。2006年國務院國資委發布的《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》將該要求做了進一步擴展：涉及企業價值的資產評估項目，以持續經營為前提進行評估時，原則上要求采用兩種以上方法進行評估。2012版的企業價值評估準則指出，以持續經營為前提對企業價值進行評估時，資產基礎法一般不應當作為惟一使用的評估方法。因此，有的資產評估專業人員誤以為資產評估法出臺以后仍然只有企業價值評估才適用“兩種以上方法評估”的要求。其實不然，單項資產評估同樣適用該要求。

單項資產評估可以區分為兩種不同情形。一是單項資產評估業務中的單項資產評估，二是采用資產基礎法評估企業價值時涉及到的單項資產評估。

問題6：單項資產評估在選擇方法時都需要遵循哪些規則？

答：在單項資產評估業務中，單項資產即該類業務的評估對象。根據中國資產評估協會發布的各項具體執業準則，機器設備、不動產、無形資產、森林資源資產、珠寶首飾等單項資產評估，在選擇評估方法時應當遵循以下規定：

準則名稱	條款	內容
資產評估執業準則——機器設備	第十九條	執行機器設備評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析成本法、市場法和收益法三種資產評估基本方法的適用性，選擇評估方法。
資產評估執業準則——機器設備	第二十條	了解對具有獨立運營能力或者獨立獲利能力的機器設備組合進行評估時，成本法一般不應當作為唯一使用的評估方法。
資產評估執業準則——不動產	第十六條	執行不動產評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法以及假設開發法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，選擇評估方法。
資產評估執業準則——無形資產	第二十一條	確定無形資產價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執行無形資產評估業務，資產評估專業人員應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評估方法。
知識產權資產評估指南	第二十三條	確定知識產權資產價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執行知識產權資產評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評估方法。
文化企業無形資產評估指導意見	第三十一條	資產評估師執行文化企業無形資產評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或者多種資產評估方法。
專利資產評估指導意見	第二十六條	確定專利資產價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執行專利資產評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評估方法。
著作權資產評估指導意見	第二十二條	確定著作權資產價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執行著作權資產評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評估方法。
商標資產評估指導意見	第二十三條	確定商標資產價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執行商標資產評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法及其衍生方法的適用性，選擇評估方法。
資產評估執業準則——森林資源資產	第十七條	執行森林資源資產評估業務，應當根據評估對象、評估目的、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，選擇評估方法。
資產評估執業準則——珠寶首飾	第十八條	執行珠寶首飾評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、成本法和收益法三種資產評估基本方法的適用性，選擇評估方法。
資產評估執業準則——珠寶首飾	第二十一條	明確珠寶首飾較少采用收益法進行評估。收益法通常只適用于租賃、展覽等持續經營活動中，具有獨立獲利能力或者獲利能力可以量化的珠寶首飾的資產評估業務。

答：在企業價值評估項目中，如果采用資產基礎法進行評估，也涉及到對評估范圍內的各項單項資產進行評估。但是，這里的單項資產評估有別于前述單項資產評估業務里的單項資產。由于評估方法是對評估對象價值進行評定估算的技術手段，所以，法律法規和評估準則關于“兩種以上方法評估”的要求也應當理解是針對評估對象而言的。在企業價值評估業務里，評估對象是股東（全部或者部分）權益或企業整體價值，而不是各單項資產，所以相對于評估結論而言，兩者的重要性水平是不同的。再加上單項資產評估業務里的單項資產和企業價值評估業務里的單項資產在價值影響因素、對評估對象貢獻方式和貢獻程度等諸多方面也存在差異，所以兩者在評估方法的選擇上也應有所區別。

《資產評估執業準則——企業價值》要求資產評估專業人員根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、成本法（資產基礎法）三種基本方法的適用性，選擇評估方法，是針對該項評估業務對應的經濟行為所指向的企業整體價值、股東全部權益價值和股東部分權益價值提出的。至于企業價值評估中涉及的單項資產，該準則明確指出，采用資產基礎法進行企業價值評估，各項資產的價值應當根據其具體情況選用適當的具體評估方法得出，所選評估方法可能有別于其作為單項資產評估對象時的具體評估方法，應當考慮其對企業價值的貢獻。準則并沒有強調各項資產也必須用兩種以上基本方法進行評估，而是強調了具體方法的適當性。這種區別對待的原則也同樣體現在各類資產的評估準則中。如《資產評估執業準則——不動產》，專門用一章的篇幅介紹了企業價值評估中的不動產評估的相關要求，突出了單項資產評估業務中的不動產評估和企業價值評估中的不動產評估的差異。

因此，我們可以理解評估準則并沒有明確規定企業價值評估業務中的各項資產評估也必須分析三種基本方法的適用性，并采用兩種以上方法進行評估，而是應當根據各項資產的具體情況，選用適當的具體方法進行評估。評估實踐中，在不考慮特定業務的特殊規定時，資產評估專業人員通常采用最適宜的一種方法對企業價值評估范圍里的各項資產進行評估。

答：單項資產評估方法的選擇，還需要考慮特定業務類型的不同要求，如以財務報告為目的的特殊需求、國有資產評估業務的特別規定等。在已發布的資產評估準則中，涉及到不同要求的有：

答：根據資產評估準則的相關規定，評估方法可以劃分為基本方法及其衍生方法。其中，基本方法包括市場法、收益法和成本法（企業價值評估業務中又稱“資產基礎法”）三種。關于衍生方法，資產評估基本準則未列示其具體構成，在各項具體執業準則中，只有《資產評估執業準則——不動產》指出不動產的衍生方法包括假設開發法、基準地價修正法等。另外，部分執業準則還提到了各種具體方法。如《資產評估執業準則——企業價值》指出，收益法常用的具體方法包括股利折現法和現金流量折現法，市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。《以財務報告為目的的評估指南》指出，采用收益法進行以財務報告為目的的評估，可以根據評估對象的特點及應用條件，采用現金流量折現法、增量收益折現法、節省許可費折現法、多期超額收益折現法等具體評估方法。

《國際評估準則2017》指出，三種基本的評估途徑是市場途徑、收益途徑和成本途徑，每種評估途徑都包含不同的具體評估方法的應用。遵循國際評估準則也可能會需要評估師使用到國際評估準則未定義或提到的評估方法，如期權定價法、蒙特卡洛模擬法和預期收益概率權重法。

由此可見，目前評估行業內關于評估衍生方法還未形成明確的定義和相對完整的構成說明。不過這并不影響我們對“兩種以上方法評估”要求的理解。因為資產評估基本準則明確指出，資產評估專業人員應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法，所以兩種方法是不包括衍生方法的。如果某評估項目同時采用上市公司比較法和交易案例比較法進行評估，因為這兩種方法都屬于企業價值評估中市場法的具體方法，所以只能算是采用了一種基本方法。

問題10：被評估單位評估基準日前持續虧損，在持續經營前提下，收益法評估結果低于資產基礎法評估結果，采用收益法結果作為評估結論是否合理？

答：首先，被評估單位持續虧損，評估師需要關注企業持續經營能力，以及現有業務的競爭能力和可持續性。如果企業現有業務競爭力不足，持續虧損，收益法適用條件并不滿足，應當對收益法進行必要的適用性分析，恰當選擇其他評估方法進行評估；其次，如果企業經營的業務處于發展前期，屬于暫時虧損，則可以在持續經營前提下，采用資產基礎法和收益法對其價值進行評估。

在采用兩種方法對企業價值進行評估時，如果出現收益法評估結果低于資產基礎法評估結果的情況，如何合理選擇最終評估結果？這種情況的出現說明在現有宏觀經濟因素和行業市場條件下，按照企業目前的經營能力，未來收益尚不足以彌補基準日的投入資本成本，不符合一般商業邏輯。這時可以選擇的判斷思路是：首先，核實資產基礎法評估過程中，各項資產的評估值是否反映了其公允價值，資產是否存在功能性貶值和經濟性貶值的情形，比如一個酒店，地處極優的位置，但是其土地利用未達最優，賓館整體設計較為過時，收益不佳，這時候就可能存在功能性和經濟性貶值的問題；其次，核實收益法評估過程中的假設條件是否合理，比如某酒店開業不久，尚未達到正常的經營水平，這時如果按照其實際的入住率、各項費用水平對未來收益進行預測，可能造成價值低估；第三、如果資產基礎法、收益法應用合理，并且仍然出現收益法結果低于收益法結果的情況，從理性的選擇角度出發，公司應當變賣各項資產、終止經營，也就是應當選擇資產基礎法結果作為最終評估結果。

問題11：《以財務報告為目的的評估指南》第三十條 “采用成本法進行以財務報告為目的的評估，應當按照資產評估準則的規定，考慮評估對象的實體性貶值、功能性貶值及經濟性貶值。”那么成本法能不能用于資產減值測試的評估？

答：按照相關企業會計準則的規定，當一項資產的可回收金額低于其賬面值時，表明該項資產存在減值。資產的可收回金額應當根據資產的公允價值減去處置費用后的凈額與資產預計未來現金流量的現值兩者之間較高者確定。從準則定義來看，對資產或者資產組進行減值測試時，通常應用的方法為市場法和收益法（現金流折現法）。

在評估實踐中，當一項資產或者資產組，由于其專用性等特征，缺乏交易案例，無法采用市場法進行評估其變賣價值，同時由于外部環境因素導致其利用率、未來收益也無法合理確定（比如行業技術進步導致生產性停產），這時無法應用市場法和收益法對其可回收金額進行估算。評估人員唯一可以選擇的就是從資產購建的角度，采用成本法對其重置成本進行評估，然后模擬市場交易，按照同類資產交易變現可能存在的變現/成本率，推算其賣出價格，扣除處置費用，最終取得其可回收金額。評估人員在采用成本法進行評估時，需要充分考慮該資產的實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值。

問題12：對于房地產開發企業的股權評估，在采用資產基礎法確定股權價值時，如果對企業持有的未開發土地采用市場法評估，該項存貨是否需要考慮增值稅扣除？

答：采用資產基礎法對房地產企業的存貨價值進行評估時，不同于對房地產單項資產價值進行評估，前者需要考慮作為存貨資產對企業凈利潤的貢獻，也就是說在對存貨資產公允價值評估的基礎上，模擬存貨為所有者創造收益的過程，扣除應當繳納的各項稅費，最終形成的凈收益才能作為其評估值。因此在對一項房地產開發企業中的存貨評估時，應當模擬該項存貨轉讓，同時模擬考慮相應的銷售費用、流轉稅、土地增值稅、企業所得稅費用等，最終得出其評估值。

問題13：在藝術品評估中，不同評估目的與價值類型的關系如何確定？

答：藝術品種類繁多、材料多樣，有多種混合的藝術表現形式，且藝術品本身的工藝復雜，特別是將時間因素納入分類來考慮時，顯得更加復雜，導致不同藝術品的價值表現復雜且多元，各有側重。執行藝術品評估業務時，主要是評估其經濟價值。而經濟價值又在不同評估目的下表現出不同的價值類型。因此，執行藝術品評估業務時，應當充分考慮評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素來確定價值類型。

1.以藝術品保險為評估目的，一般采用市場價值確定其理賠和投保價值為保險委托提供參考；

2.以司法鑒證為評估目的，一般采用市場價值來確定涉案標的物價值為司法審判提供參考；

3.以企業整體股權價值轉讓為評估目的，一般采用市場價值以確定其價值；

4.以財務報告為評估目的，一般采用可回收價值確定其公允價值；

5.以藝術品收藏、投資為評估目的，一般采用市場價值或投資價值為投資者參與投資提供參考價值；

6.以藝術品抵、質押為評估目的，可以采用市場價值、強制清算價值、重置價值等為確定貸款的金額提供參考；

7.以藝術品稅收為評估目的，一般采用市場價值或重置價值為確定起征點提供參考；

8.以藝術品清算為評估目的，一般采用有序清算價值、強制清算價格或兩者均有為快速變現提供價值參考。

除以上評估目的的需求外，遺囑驗證、遺產劃分、確定拍賣品的拍賣底價、確定典當品的典當金額、確定捐贈物的計量價值、對收藏品提出購買建議等都有可能需要評估服務，評估師要理解不同市場需求下，對評估對象的價值影響。

答：由于藝術品本身的特殊性或特殊用途，一般采用市場法進行評估。

1.對于現代藝術作品且創作者仍健在的，可采取直接向創作者本人或經紀人詢價的方式，獲取價格信息。

2.對于古代或近、現代已故藝術家的作品，可以借鑒拍賣市場比較常見的類似作品，采用市場比較法進行評估，選取知名的大型拍賣會近期成交的，與該藝術家或藝術品類似相近的拍品，作為比準案例，并分析影響該藝術品價值因素，對案例進行修正，最后確定價值。

3.對于古代或現代藝術品中藝術家的代表作品，且藝術價值、文化價值、歷史價值等造詣很高，市場很少有交易的精品或孤品，可采用聘請知名專家認定的方式，綜合專家意見，確定價值。

4.對于可批量化生產的現代藝術品或工藝品，可以類似產成品或庫存商品的評估方法，確定價值。

答：目前所頒布的評估準則與相關規范，均未對于藝術品評估方式和約束條件做出成文的規定。因此，需要評估人員在遵照《資產評估準則--基本準則》、《資產評估職業道德》的基礎上，結合《資產評估準則-評估報告》準則為參照，摸索和探討一個相對合理可行的報告形式及內容，建議藝術品評估一般采用評估咨詢報告的形式，對評估結論予以披露，以規避一定的風險。

由于在估價中，鑒定因素起到至關重要的作用，評估師對于外聘專家出具的鑒定結論依賴程度較高，這和其他資產評估業務有較大區別，因此建議除保留評估報告中的一些基本要素、評估假設、免責條款外，增加必要的法律責任條款等內容，對評估人員予以保護。

答：影響書畫價格的因素：1.書畫本身的藝術價值；2.書畫時代；3.書畫是否珍稀；4.書畫的大小和品相及好壞；5.書畫是否有名人上款和題跋；6.書畫家能否得到收藏者共鳴和認可；7.書畫所處的社會狀態、競技狀態。

書畫評估應注意的問題：書畫作品評估是很專業、很復雜、很嚴肅的事情；關注書畫作品“含權量”問題，即歷史價值；書畫的區域性；書畫作品價格會受市場環境跌宕起伏的影響。

書畫作品的評估程序：首先需咨詢專家，確定真偽、作者名氣及主要作品種類，是否屬于該作者的精品；其次向專家詢價；再次進行市場調查，了解該作者的作品單價行情；第四進行差價調整。差價包括地區、破損差價、無痕差價等；第五對評估估對象進行評定估算。

需要強調的是，書畫作品評估的關鍵是真偽。而古書畫作品則有可能是文物，因此，應注意相關的法律規定。書畫作品評估必須有專家配合。

問題17：一個企業的股權價值評估，被評估單位發行了一只永續債并在財務報表所有者權益項下列示，在對該公司所有者權益價值進行評估時，評估結果是否需要將永續債從評估值中扣除？

答：所謂永續債券（perpetual bond），是指沒有明確的到期日，或者說期限非常長的債券。投資者不能在一個確定的時間點回收本金，但可以定期獲取利息。不過，在永續債的每個付息日，發行人是可自行選擇將當期利息以及已經遞延的所有利息，推遲至下一個付息日支付，且不受到任何遞延支付利息次數的限制。絕大部分的永續債券附加了贖回條款，首次贖回期一般在發行5年之后。永續債屬于混合型證券，是一種兼具債權和股權屬性的融資工具。

根據《金融負債與權益工具的區分及相關會計處理規定》（財會[2014]13號），企業發行各種金融工具，應當按照該金融工具的合同條款及所反映的經濟實質而非僅以法律形式，運用金融負債和權益工具區分的原則，正確地確定該金融工具或其組成部分的會計分類，不得依據監管規定或工具名稱進行會計處理。其中分類為權益工具的金融工具，在存續期間分派股利（含分類為權益工具的工具所產生的利息，下同）的，作為利潤分配處理

當評估對象為所有普通股的股權價值時，應當在所有者權益價值評估結果的基礎上，扣除優先股、永續債等金融工具的公允價值，最終得出普通股股權價值的評估值。

問題18：運用收益法對企業價值評估時，收益法折現率模型中的資本結構（D/E)是利用目標資本結構測算還是企業自身資本結構測算？

答：應具體問題具體分析，當企業經營穩定，或有明確的投融資計劃，或評估涉及業績承諾時，可以利用企業自身的資本結構；當企業經營不穩定，資本結構屬于激烈波動時期，同時也沒有明確的投融資計劃，建議采用目標資本測算；如果企業當前的資本結構與目標資本結構差異過大，可以有一個逐漸過渡的時期，使預測期末企業的資本結構逐漸趨向于目標資本結構。目標資本結構可以選擇同行業內經營相對穩定的上司公司的平均資本結構作為目標資本結構。

問題19：在同一時點為滿足兩個或以上的經濟行為的需要，對同一評估對象進行評估，且可以采用相同的價值類型時，是否允許同一個報告出現兩個或以上的評估目的？

答：根據《資產評估執業準則-資產評估報告》第十六條“資產評估報告載明的評估目的應當唯一”的規定，不允許同一個報告出現兩個或以上的評估目的。

問題20：被評估單位用于出租的投資性房地產，其賬面成本不含占用土地的價值，評估中應如何處理？

答：根據評估《資產評估執業準則——不動產》第二十三條第二款，采用成本法評估不動產，估算重置成本時，應當了解：（2）不動產重置成本采取土地使用權與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關成本構成應當在兩者之間合理劃分或者分攤，避免重復計算或者漏算；

考慮到該評估對象歷史成本核算中存在房地分離的情況，容易出現重復評估的可能。評估人員針對上述情況，考慮到該項資產主要用于出租，以獲取租金收益為目的的資產，市場租金通常為包含了與該項資產相關的房屋建筑物和占有土地資產的整體收益，而企業賬面成本構成不包含土地，故針對該項投資性房地產評估，有三個處理方式：

（1）該處評估值僅對應為房屋建筑物的評估價值。對應根據租金測算得到的房地一體的市場價值，應扣減對應土地的市場價值，從而得出與賬面成本匹配的投資性房屋建筑物的市場價值；

（2）從房地一體租金出發，結合當地土地租賃的租金情況，直接扣減土地相關的收益，然后折現計算房屋建筑對應的價值。

（3）對投資性房地產科目評估時，按照房地一體評估，同時，在土地評估中，針對投資性房地產占用的宗地，利用投資性房地產出租的建筑面積與總建筑面積，結合土地總面積和容積率等情況，合理確定投資性房地產對應的土地面積，然后在對該宗地土地的評估中，應該扣減在投資性房地產占用的土地面積后，確定拆分后的土地價值。