| 在一宗房地產司法鑒定評估中，相關當事人對估價結果提出了異議，委托法院轉要求估價機構和注冊房地產估價師對所出具的估價報告估價結果進行解釋，明確其是否包含房屋內一面玻璃屏風的價值。
收到相關評估異議書后，經估價師與經辦法官進行溝通，原來為被執行人認為室內荷花玻璃屏風當初裝修時花了不錢，要求單獨評估該裝飾品價值，不同意和房屋一起拍賣。
隨后，注冊房地產估價師調取相關項目工作底稿，底稿顯示，在查勘時點，被執行人未到場，法院采用強制開鎖程序，注冊房地產估價師和申請人及法院經辦人員、公證處人員、開鎖人員等一起對房屋進行了勘查，開鎖、拍照并簽字確認；經查看當時拍攝的照片和視頻，找出了當事人異議書中所述的荷花玻璃屏風。
荷花玻璃屏風位于室內走廊的盡頭，正對入戶門，原有布局此處是衛生間的門，當初裝修時考慮到風水問題，將此衛生間改成衣帽間，荷花玻璃屏風代替原有衛生間的門。在現場查勘時點，由于被執行人未到場，根據慣例，注冊房地產估價師和在場的法院工作人員、申請人進行了溝通，明確該項評估范圍包含室內裝修，但不含室內可移動財產，如家具、電器等，當時在場人員并未對室內荷花玻璃屏風作出特別關注，從而引起當事人異議，也影響了對房屋拍賣執行時間。
查閱有關工作底稿以后，注冊房地產估價師與委托法院執行人員進行溝通，并告知所出具《房地產司法鑒定估價報告》已明確估價對象“不含室內動產及其他債權債務”。因此，不需要專門就此荷花玻璃屏風問題進行專門解釋，但相關工作人員認為評估機構仍應對房屋評估價值是否包含荷花玻璃屏風價值作進一步說明。
為此，估價師也覺得甚是為難，畢竟估價范圍是由委托方確定，而且室內荷花玻璃屏風究竟屬不屬于可移動財產，以及是否能完整拆除搬走難以確定。假如該荷花玻璃屏風屬于室內裝飾的一部分，由于評估房屋時并不對具體裝修裝飾部分進行單獨評估，因此在采用比較法等方法對房屋整體價值進行測算時，受評估方法限制也難以完全反映該飾物價值大小。
經慎重考慮，估價師建議法院委托專業裝修公司至現場確認該荷花玻璃屏風是否能完整拆除，以及會不會對周邊結構造成損壞，并出具相關專業書面意見以供評估機構評估時進一步認定和作相關說明處理，但未獲委托人認可，從而使估價機構和估價師陷入被動。
上述案例也折射出房地產司法鑒定中存在一些問題：
房地產評估中室內不可移動財產和可移動財產該如何準確界定？筆者認為應分幾種情況來加以考慮。
1、能滿足基本生活需要的一些設施設備，如臥室內安裝的壁柜，廚房安裝的整體廚柜，衛生間里洗面臺、座便器、浴池等；在評估時應在裝修中考慮其價值，但調整比例不應過大，根據二手房交易習慣，這部分生活必要配套設施一般會含在房價中一起轉讓，但是買方很可能入住后會對廚房及衛生間的設施設備進行更換。
2、有些估價對象尚未裝修完畢或已裝修尚未入住的生活配套設施設備，這些設施設備較新，特別是一些高檔浴盆、進口馬桶等價值較高，宜建議法院登記造冊，單獨評估該部分財產價值。
3、針對估價對象特別定制的一些設施設備，如廚房整體廚柜、室內小型中央空調、臥室定制安裝的壁柜、自制的采暖壁掛爐、桑拿房等，這些設施設備價值較大，通用性差，拆除后不易變現或拆除后功能受到損害的，一般建議單獨委托評估其價值，并和房屋價值加計一同拍賣。
4、室內可移動家具，可以拆除的獨立空調，抽油煙機等，在現場查勘時應明確告知法委托方和在場當事人該類型財產不屬于房地產評估范圍。
5、在查勘時點，估價對象尚被占用，鑰匙等實際控制權不在法院執行局，針對此類評估時，其室內附屬配套設施等應謹慎考慮，應與委托方溝通，告知其存在滅失的可能性。在評估實踐中就曾遇到過類似情況，估價對象在現場查勘后，因裝修款未結清，裝修公司派人將室內門窗、燈具及木地板等拆除抵賬。
根據以上分析情況，建議在估價實際工作中可按以下方式處理：
1、單獨列示
針對價值較大的附屬設備設施，建議由相應專業類別評估師出具估價技術報告或專業意見，將其估價結果單獨列示于房地產估價報告中。
2、綜合考慮
對于能滿足基本生活需要的一些設備設施，價值不大的，可以在裝修中一并考慮。
《河南省房地產司法鑒定估價指導意見》（試行）第三十七條“以房地產為主的整體資產處置的估價，應當將附屬設施一起估價。”根據上述規定，房地產評估公司出具的房地產估價報告可以對室內附屬設施進行評估。但是附屬設施具體包括哪些，規定不夠明確，操作中容易引起當事人異議，因此仍有待進一步明確。 |
