| 宅基地使用權(quán)指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個人住宅的權(quán)利。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
雖然根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》及土地管理的相關(guān)法規(guī)，宅基地買賣受到限制，宅基地不存在真正意義上的市場價值，但并不能否認作為農(nóng)民生產(chǎn)、生活重要生產(chǎn)資料的宅基地確實存在價值。
受我國現(xiàn)行法律的限制，宅基地買賣受到限制，對于宅基地合法使用人其價值的實現(xiàn)除民間的非法交易外，主要的合法實現(xiàn)途徑就是“征地拆遷”，尤其是在城市近郊區(qū)的城市化進程中。所以“宅基地使用權(quán)”具有價值，但根據(jù)市場價值的定義不屬于廣義市場價值，而應(yīng)歸入非廣義市場價值的范疇。
綜上所述，所以本次征收條件下的“宅基地使用權(quán)價值”應(yīng)為最有可能在合法條件下實現(xiàn)的市場價值，并在此基礎(chǔ)上應(yīng)考慮征收條件下形成的特定交易、非自愿買賣以及唯一合法交易實現(xiàn)途徑等因素影響。
按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《陜西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（2010年修正本）等法律規(guī)定，以及結(jié)合發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗和征收集體土地需對地上房屋及附屬物進行同時補償?shù)脑瓌t。采用宅基地和房屋分離估價法來完成宅基地使用權(quán)的評估探尋。宅基地使用權(quán)價值主要采用以下三種方式測算。
宅基地使用權(quán)價值＝（當(dāng)?shù)夭疬w安置用房市場價或指導(dǎo)價－宅基地上房屋重置成新均價）×戶均安置面積/戶均宅基地面積×宅基地面積
其中：
（1）當(dāng)?shù)夭疬w安置用房市場價或指導(dǎo)價：對于房地產(chǎn)市場比發(fā)達的區(qū)域首選讓房地產(chǎn)評估機構(gòu)先采用市場比較法確定當(dāng)?shù)仄胀ㄉ唐纷≌鶅r，再采用倒扣成本的方法確定當(dāng)?shù)夭疬w安置用房市場價；不具備采用市場比較法的房地產(chǎn)市場不發(fā)達的區(qū)域，可以采用政府公布的所在區(qū)域的拆遷安置用房指導(dǎo)價。
（2）房屋重置成新均價，是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的所有宅基地上的各類房屋重置成新平均價，具體標準按照征遷房屋所在區(qū)域內(nèi)政府房屋主管部門最新發(fā)布的房屋重置價標準，結(jié)合所在區(qū)域前期摸底得到的各類結(jié)構(gòu)房屋的數(shù)量和比例，綜合確定房屋重置成新均價。
（3）戶均安置面積，是指在對征遷區(qū)域內(nèi)的所有安置戶數(shù)及人口進行摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合所在區(qū)域人均安置面積的標準，綜合確定戶均安置面積，最終形成征遷區(qū)域統(tǒng)一的戶均安置面積，量化單位平方米/戶。
（4）戶均宅基地面積，是指在對征遷區(qū)域內(nèi)的所有宅基地面積和戶數(shù)進行摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，綜合確定戶均宅基地面積，量化單位平方米/戶。
（5）關(guān)于宅基地面積控制標準
宅基地面積控制標準適用陜西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（2010年修正本）文件的相關(guān)規(guī)定：“第三十二條 農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地，城市郊區(qū)每戶不超過一百三十三平方米（二分），川地、塬地每戶不超過二百平方米（三分）；山地、丘陵地每戶不超過二百六十七平方米（四分）。”
超過宅基地控制標準的部分，按照控制標準價值的適當(dāng)比例來計算。
二.從成本倒逼的角度考慮
宅基地使用權(quán)價值測算
我國《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”，宅基地屬集體所有，一般用于農(nóng)戶建造住宅。
當(dāng)前西安市基準地價采用的是土地在正常市場條件、區(qū)域平均土地開發(fā)程度和合理容積率下的熟地價格，它包括土地取得費用（征地或拆遷的費用及相關(guān)稅費）、土地開發(fā)費用和土地有償使用費。宅基地經(jīng)征用，政府補償征地費用，然后進行土地開發(fā)，需耗用土地開發(fā)費，此時變成熟地，最后，土地使用人通過在土地市場上購買，支付地價款。集體所有的宅基地，變?yōu)閲页钟型恋兀僮優(yōu)閲谐鲎屚恋兀粌r格形式也發(fā)生轉(zhuǎn)變，由宅基地價格到國有土地價格（無期限或者劃撥地價），到國有土地出讓價格（有期限或者交納出讓金價格）。由此可以認為：僅考慮征地過程而不考慮拆遷過程，宅基地地價+征地費用及相關(guān)稅費（征地補償費+征地管理費）+土地出讓金=國有土地出讓地價（基準地價），即宅基地使用權(quán)價值=國有土地出讓地價（基準地價）-（征地補償費+土地出讓金+征地管理費）。
即宅基地使用權(quán)價值=宅基地的住房保障價值+宅基地作為生產(chǎn)要素的價值+宅基地的期權(quán)修正值
通過宅基地的基本權(quán)能及對農(nóng)民發(fā)揮的功能效用，依據(jù)“損失什么，補償什么”的原則，將征收宅基地后農(nóng)民失去宅基地后的財產(chǎn)權(quán)利損失以及面臨的風(fēng)險考慮進來，科學(xué)確定宅基地使用權(quán)價值。要科學(xué)評估宅基地使用權(quán)價值，必須考慮以下?lián)p失:
1、宅基地的住房保障功能
這里主要采用“等價替代”的方法，即以發(fā)揮相同效用的物品價值來衡量宅基地住房保障價值，參照國家對城鎮(zhèn)居民的住房保障政策來測算宅基地的住房保障價值。
2、宅基地作為生產(chǎn)要素的價值
宅基地作為生產(chǎn)要素主要表現(xiàn)在兩個方面：一是宅基地復(fù)墾后作為耕地；二是宅基地作為生產(chǎn)場所。在“理性經(jīng)濟人”的假設(shè)下，農(nóng)民會選擇收益最大的一種用途。在城市郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部等經(jīng)濟發(fā)達、土地需求旺盛的地區(qū)，宅基地常常作為基地場所用于出租經(jīng)營，其價值產(chǎn)生于租賃收益；在農(nóng)村地區(qū)宅基地復(fù)墾后難以成為生產(chǎn)基地，所以只考慮其復(fù)墾為耕地后可能產(chǎn)生的收益。
3、宅基地的期權(quán)修正值
宅基地的期權(quán)修正值是指在未來收益不確定性的條件下定量地對其當(dāng)前價值（宅基地的住房保障價值+宅基地作為生產(chǎn)要素的價值）進行增減修正的價值。
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