| 當(dāng)前，隨著我國城鎮(zhèn)化速度的加快，拆遷行為不斷發(fā)生，從而使得征收補(bǔ)償評估成為不少評估機(jī)構(gòu)經(jīng)常性的業(yè)務(wù)。下面筆者就淺談一下關(guān)于拆遷中非住宅物業(yè)補(bǔ)償評估的一些想法。
一、非住宅物業(yè)征收補(bǔ)償評估的前提條件
（一）征收補(bǔ)償評估的前提條件是被征收的物業(yè)具有合法的房地產(chǎn)權(quán)屬證明或者是經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定的合法建筑。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第590號）第二十四條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。
因此對于評估基準(zhǔn)日已經(jīng)建成的非住宅房屋，其征收補(bǔ)償?shù)那疤釛l件是應(yīng)具有合法的房地產(chǎn)權(quán)屬證明。對于評估基準(zhǔn)日在國有土地上正在建設(shè)的非住宅在建工程，其征收補(bǔ)償?shù)那疤釛l件是應(yīng)具有合法的建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、施工許可證。對于房地沒有統(tǒng)一管理的地區(qū)，非住宅在建工程還應(yīng)取得國有土地使用權(quán)證。對于臨時建筑，應(yīng)該處于經(jīng)過批準(zhǔn)的期限內(nèi)，應(yīng)具有相關(guān)的批準(zhǔn)文件。
對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的非住宅物業(yè)，在征收補(bǔ)償評估時除應(yīng)有集體土地使用權(quán)證外，還應(yīng)具備有關(guān)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地登記手續(xù)。當(dāng)然，對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占用的集體土地，往往在征收補(bǔ)償?shù)耐瑫r要完成集體土地征收為國有土地的工作。
（二）涉及征收補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主應(yīng)辦理合法、有效的營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)登記證明，并且營業(yè)執(zhí)照或者是營業(yè)登記證明上記載的營業(yè)場所（住所）為被拆遷的物業(yè)。
（三）涉及征收補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主，需辦理稅務(wù)登記，在評估基準(zhǔn)日已經(jīng)開始營業(yè)的，還需提供納稅憑證。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱“條例”）第十七條載明，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償和因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
下面筆者就從上述征收補(bǔ)償?shù)娜齻�方面內(nèi)容和大家探討一下評估實(shí)務(wù)中該如何操作。
（一）征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償評估
筆者認(rèn)為條例所稱房屋實(shí)際包括了房屋、構(gòu)筑物和土地使用權(quán)。
按照條例第十九條的規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。
因此，對于征收非住宅房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償評估，市場法是首選的評估方法。對于基準(zhǔn)日已經(jīng)建成的非住宅房地產(chǎn)（如門面房），如果在市場上能夠找到三宗或三宗以上可比交易案例，可以用市場法通過比較修正得到委估資產(chǎn)的評估價(jià)值。
對于在征收補(bǔ)償中涉及產(chǎn)權(quán)置換的非住宅房地產(chǎn)，評估機(jī)構(gòu)可采用市場法（如針對門面房）分別對拆遷房地產(chǎn)和用于置換的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，計(jì)算出二者間的差價(jià)以供有關(guān)各方參考。
對于無法找到參考案例的工業(yè)房地產(chǎn)，可以采用房地分估的方式，用市場法評估出工業(yè)土地的價(jià)值，用成本法評估出地上建筑物的價(jià)值，對于涉及產(chǎn)權(quán)置換的，參照前面所述的方法進(jìn)行評估。
以上的評估價(jià)值中均包括了房屋的裝修價(jià)值。
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償涉及的評估
因征收房屋造成的搬遷主要是動產(chǎn)（主要是設(shè)備和辦公家俱）和人員的搬遷，首先需要明確搬遷地點(diǎn)和搬遷期限。
1、動產(chǎn)的補(bǔ)償評估
對于不需要拆除的動產(chǎn)，只需根據(jù)動產(chǎn)的數(shù)量、重量等要素結(jié)合搬遷距離考慮相應(yīng)的運(yùn)雜費(fèi)補(bǔ)償。
對于需要拆除的設(shè)備，則需要考慮拆除費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)和重新安裝的費(fèi)用。需要注意的是，如果在構(gòu)筑物補(bǔ)償評估中已經(jīng)考慮了設(shè)備的基礎(chǔ)價(jià)值，則在計(jì)算重新安裝價(jià)值時無需再考慮新基礎(chǔ)的價(jià)值補(bǔ)償。
對于拆除時會損壞的設(shè)備，則參照房地產(chǎn)補(bǔ)償?shù)脑u估方法，用市場法或成本法（如果找不到類似二手設(shè)備的市場交易案例）進(jìn)行評估，同時根據(jù)設(shè)備的材質(zhì)及各類材質(zhì)重量，計(jì)算廢舊金屬回收價(jià)值在設(shè)備評估值中進(jìn)行扣除。
2、臨時安置的補(bǔ)償評估
需要根據(jù)實(shí)際情況計(jì)算被征收業(yè)主的臨時安置費(fèi)用，并且根據(jù)當(dāng)?shù)匾话愎べY標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算搬遷期限內(nèi)的被征收業(yè)主相關(guān)人員的工資補(bǔ)償價(jià)值。
（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償評估
這一塊內(nèi)容應(yīng)該是征收非住宅物業(yè)補(bǔ)償評估中最難的，很多省市都制定了一定的補(bǔ)償辦法，但并不統(tǒng)一，筆者僅舉四例說明各地的補(bǔ)償辦法：
《北京國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定被征收房屋為非住宅房屋的，可由房屋征收當(dāng)事人按照房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額。
停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=（用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限
《重慶市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法（暫行）》規(guī)定被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模凑辗课菰u估價(jià)值的6%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，每月按房屋評估價(jià)值的5‰支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。
《關(guān)于明確杭州市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定在國有土地上房屋征收工作中，非住宅房屋采取貨幣補(bǔ)償?shù)模蛘魇赵斐傻耐．a(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，可根據(jù)非住宅房屋的具體用途，按照被征收非住宅評估價(jià)值的一定比例確定，工業(yè)用房、營業(yè)用房和綜合用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分別為房屋評估價(jià)值的10%、6%、4%；也可按照工業(yè)用房、營業(yè)用房和綜合用房分別以26個月、20個月和4個月的臨時安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，給予一次性補(bǔ)償。
《贛州市中心城區(qū)國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》規(guī)定營業(yè)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失是每月按被征收房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的5‰對被征收人給予補(bǔ)償。
筆者認(rèn)為上述補(bǔ)償辦法中北京市的補(bǔ)償辦法相對合理，重慶等其他三地的補(bǔ)償辦法相對欠妥，畢竟停產(chǎn)停業(yè)損失是和經(jīng)營掛鉤的，和房屋的評估值沒有必然聯(lián)系。在對這一塊內(nèi)容評估時關(guān)鍵是要確定合法合理的補(bǔ)償方案，制定合法合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償期限，筆者的觀點(diǎn)如下：
1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以參照被征收單位近2-3年的平均凈利潤確定。如果被征收單位近2-3年財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)過了具有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)的審計(jì)，可以按照近2-3年經(jīng)審計(jì)后的平均年凈利潤確定評估補(bǔ)償?shù)哪陜衾麧櫂?biāo)準(zhǔn)。如果被征收單位財(cái)務(wù)報(bào)表沒有經(jīng)過審計(jì)，可以采照該單位報(bào)稅且經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定后的近2-3年平均年凈利潤確定評估補(bǔ)償?shù)哪陜衾麧櫂?biāo)準(zhǔn)。
2、補(bǔ)償期限的確定
已經(jīng)出臺政策的各地對停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償期限的規(guī)定都不盡相同，如北京市規(guī)定補(bǔ)償期不超過1年，重慶市規(guī)定補(bǔ)償期按實(shí)際過渡期限計(jì)算。
筆者傾向于重慶市的規(guī)定。但實(shí)際在征收補(bǔ)償中往往難以恰當(dāng)?shù)仡A(yù)算征收搬遷過渡期，在已經(jīng)明確了搬遷地點(diǎn)的前提下（擬搬遷的地點(diǎn)應(yīng)該在征收補(bǔ)償方案中明確，以利于推動征收工作順利進(jìn)行，提高征收補(bǔ)償工作效率），筆者提出如下方案以供參考：
（1）對于一般商業(yè)企業(yè)，由于其搬遷難度相對不大、生產(chǎn)經(jīng)營沒有特殊條件限制，補(bǔ)償期可以考慮為0.5年以內(nèi)。
（2）對于一般不需要立項(xiàng)、批復(fù)，重建難度不大的工業(yè)企業(yè)，補(bǔ)償期可以考慮在1-2年內(nèi)。
（3）對于需要重新立項(xiàng)、批復(fù)，重建難度較大的工業(yè)企業(yè)，補(bǔ)償期可以考慮在2-3年內(nèi)。
1、對于征收前已簽訂了供貨（服務(wù)）合同但尚未完成生產(chǎn)的合同損失和因未履行合同造成的違約損失按照合同載明的金額或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，但合同中載明受不可抗力因素影響合同履行不承擔(dān)違約責(zé)任的不考慮違約損失補(bǔ)償。
2、對于評估基準(zhǔn)日處于在建狀態(tài)的待征收物業(yè)，建議采用成本法評估資產(chǎn)價(jià)值損失同時由相關(guān)當(dāng)事人共同合理協(xié)商一定比例的投資機(jī)會成本。
3、對于評估基準(zhǔn)日待征收的處于合法期限內(nèi)的臨時建筑，建議采用成本法評估資產(chǎn)價(jià)值損失
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