繼鼓勵租房、為租賃住房提供建設用地等“房住不炒”政策之后，北京樓市又有新動作。近日，北京市住建委同市發(fā)改委、市財政局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，8月3日《辦法》正式面向社會公開征求意見。
所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，其實就是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)。簡單說就是政府和產(chǎn)權(quán)人各持一定的產(chǎn)權(quán)比例，但使用權(quán)屬于購房人，這樣購房人就可以通過相對較少的資金獲得使用權(quán)和一定比例的產(chǎn)權(quán)。
北京樓市政策，一直是全國大中城市方向標，《辦法》公開征求意見稿以來，網(wǎng)上各種分析解讀文章很多，在此我們就不再展開。側(cè)重說一下與評估有關兩個情形：
1.共有產(chǎn)權(quán)項目上市時應進行評估
《辦法》第十九條（價格和份額確定程序）規(guī)定：【評估師資訊】
共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，并由市住房城鄉(xiāng)建設委會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委共同審核后確定。評估及確定結(jié)果應面向社會公開。
也就是說，政府和購房人雙方的各自產(chǎn)權(quán)份額以市場評估價格與限定價格之間差額為基礎確定。
共有產(chǎn)權(quán)住房的價格是大家最關心問題之一。共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價有個大前提，即應低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。
共有產(chǎn)權(quán)住宅銷售均價在土地供應文件中予以明確，即土地出讓時已確定項目未來住宅銷售均價，與“限價房”要同，各政策性指導價。
項目上市時，市場價格則由代持機構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù)該項目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房進行評估，評估結(jié)果經(jīng)相關政府部門審核后，以這個價格與項目限定價格比例來確定共有產(chǎn)權(quán)房購房人與政府的產(chǎn)權(quán)份額各自所占比例。
比如，某個共有產(chǎn)權(quán)住房項目，供地的時候確定未來上市限定的銷售均價為3萬元/平方米，在上市時，先由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估出該項目周邊同地段、同品質(zhì)的普通商品住房市場價格，比如是5萬元/平方米，經(jīng)政府部門審核后按6萬元/平方米確定的話，那么購房人占有的產(chǎn)權(quán)份額就是60%，另外40%產(chǎn)權(quán)份額則由政府指定代持機構(gòu)占有。
2.共有產(chǎn)權(quán)住房再交易環(huán)節(jié)需進行評估
《辦法》第二十六條（再上市價格管理）規(guī)定：【評估師資訊】
代持機構(gòu)行使優(yōu)先購買權(quán)、購房人購買政府份額的房屋價格，應委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)參照周邊市場價格評估確定。
購房人轉(zhuǎn)讓價格明顯低于評估價格的，代持機構(gòu)應當按購房人提出的轉(zhuǎn)讓價格予以回購。
購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，應當按市場價格購買政府份額，取得商品住房產(chǎn)權(quán)后實現(xiàn)退出，或由代持機構(gòu)回購其所有的產(chǎn)權(quán)份額。
