這兩天，網(wǎng)絡(luò)上熱傳兩份文件↓↓↓
一份是江蘇省高級(jí)人民法院辦公室 在5月31號(hào)簽發(fā)的，其中規(guī)定：司法拍賣房產(chǎn)不受地方政府限購政策影響。
而另一份是南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室 在本月7號(hào)簽發(fā)的，其中明確：因司法拍賣取得的房產(chǎn)，按住房限購政策執(zhí)行。
▲ 江蘇省高級(jí)人民法院2017年5月31日發(fā)布文件
而就在江蘇省高院這份文件發(fā)布一周后，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室針對(duì)性地發(fā)布《關(guān)于明確<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知>操作有關(guān)事項(xiàng)的通知》，正面回應(yīng)了這一議題。明確“因司法拍賣取得不動(dòng)產(chǎn)的，按住房限購政策執(zhí)行，購房者需具有購房資格;同時(shí)，取得者需在取得不動(dòng)產(chǎn)證書滿3年后方可辦理轉(zhuǎn)讓合同備案登記手續(xù)”， 這份內(nèi)容上截然相反通知可以說是完全否決了江蘇省高院文件的要求。有趣的是，筆者看到，作為江蘇省高院的下級(jí)，南京市中院赫然在收件單位之列，南京市房管局對(duì)江蘇省高院這一文件“正面硬懟”的意味不言自明。
▲ 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室6月7日發(fā)布文件
部分朋友可能會(huì)對(duì)司法拍賣感到陌生，司法拍賣，即法院在民事案件強(qiáng)制執(zhí)行程序中，按程序自行進(jìn)行或委托拍賣公司公開處理債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，以清償債權(quán)人債權(quán)。自從大杭州出了個(gè)馬云之后，司法拍賣的主要陣地就從線下轉(zhuǎn)移到了線上，在網(wǎng)上你不僅能拍到名牌包包、手表，甚至車子、房子、土地也是不在話下，點(diǎn)點(diǎn)鼠標(biāo)就能操作，非常方便，用支付寶就可以買買買，而且通常還很便宜，這對(duì)剁手黨來說是不是很爽?
▌對(duì)于司法拍賣房是否屬于限購范圍的問題，其他省市又是如何規(guī)定的呢?
在北上廣深等地，司法拍賣房產(chǎn)必須符合政府限購條件，是主流的做法。
▶北京市住建委工作人員：
“受限購政策影響的。要不然不就都可以買了嘛，那不就都去拍賣了。判決的是沒有辦法的。”
▶上海市房產(chǎn)交易中心工作人員：
“司法拍賣如果是強(qiáng)制拍賣的話，就不涉及限購。如果不是的話，那購房者必須要符合上海限購政策。材料里面會(huì)有一個(gè)法院的判決書或是裁定書或是調(diào)解書，拍賣行還有一個(gè)協(xié)助執(zhí)行通知書，這種屬于強(qiáng)制拍賣。購買人的話，如果是強(qiáng)制拍賣，有這些文件的話，就誰都可以買。”
▶廣州天河區(qū)房產(chǎn)交易中心工作人員：
“拍賣行出了拍賣成交確認(rèn)書，法院也出了協(xié)助執(zhí)行書，我們肯定要按照法院規(guī)定來做的。但是法院和拍賣機(jī)構(gòu)會(huì)先查你有沒有資格購房的。”
▶深圳市某承接司法拍賣的拍賣行：
“如果你要購買司法拍賣的房子，必須符合深圳市頒布的限購政策。”
▌司法拍賣房產(chǎn)到底受不受限購政策影響呢?
畢竟這關(guān)涉不少吃瓜群眾的切身利益，尤其是那些因政策加碼而被限購的。
☑ 《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
☑ 《民事訴訟法》第二百四十二條規(guī)定，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)向有關(guān)單位查詢被執(zhí)行人的存款、債券、股票、基金份額等財(cái)產(chǎn)情況。人民法院有權(quán)根據(jù)不同情形扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。人民法院決定扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。
☑ 《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十三條規(guī)定，拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移。
以上法律和司法解釋的規(guī)定，翻譯成大白話，就是“司法拍賣房屋所有權(quán)自法院裁定送達(dá)買家時(shí)轉(zhuǎn)移，不受限購政策的影響，房管局/國土局作為產(chǎn)權(quán)過戶的協(xié)助執(zhí)行單位，必須配合辦理相關(guān)手續(xù)”。
▌那么問題就來了，既然法律明明白白地規(guī)定了法拍房不受限購政策調(diào)整，那實(shí)踐中這些地方的限購政策又作何解釋?
很無奈，這就是我們當(dāng)下的現(xiàn)狀，也是整個(gè)法律職業(yè)共同體所面臨的尷尬。大量的地方性文件、政策、通知甚至是一紙會(huì)議紀(jì)要、領(lǐng)導(dǎo)的一句批示就能夠廢掉一部代表國家意志的法律，就能架空法律，將其束之高閣。這樣的事情不勝枚舉，比如很多城市地下車位不給辦理權(quán)屬證書，比如很多城市《商品房買賣合同》“備案制”被活生生整成了“審批制”，比如很多城市規(guī)定樓盤價(jià)格超過某個(gè)數(shù)值就不給價(jià)格備案不發(fā)預(yù)售證……，不勝枚舉。在前文南京房管局撕逼江蘇省高院一案中也是如此，一個(gè)政府部門的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)一紙通知就能讓一票人等的安居理想落空，這也就無怪人們常說“什么法也不如領(lǐng)導(dǎo)的看法大”了。
▌可能有部分朋友會(huì)感到疑惑，為何法律要這么規(guī)定?憑什么司法拍賣的房屋就可以有超越普通市場(chǎng)交易房屋的這種“特權(quán)”，就可以不受限購政策調(diào)整?
需要說明一下，這是因?yàn)椋恳粯端痉ㄅ馁u案件，其背后都是一個(gè)個(gè)曾經(jīng)“受過傷”且嗷嗷待哺的債權(quán)人，進(jìn)入司法拍賣環(huán)節(jié)的案件，意味著法院已進(jìn)行裁決，但有關(guān)當(dāng)事人拒不履行法院生效文書確定的義務(wù)，債權(quán)人的利益已受過侵害，只能通過資產(chǎn)處置來彌補(bǔ)損失，而司法程序則是普通民眾權(quán)利得以救濟(jì)的最后一道防線，法院受理申請(qǐng)人的申請(qǐng)，對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)通過司法拍賣的形式予以執(zhí)行，是法律賦予法院的司法權(quán)，也就是司法公正最后一步的體現(xiàn)。
▌結(jié)語：
強(qiáng)制拍賣是法院為保障執(zhí)行債權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)而強(qiáng)制剝奪債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，通過拍賣使拍賣物變價(jià)的執(zhí)行行為。這是一種國家公權(quán)力行為，是法律賦予法院的司法權(quán)。那么，法院通過行使司法權(quán)，使得強(qiáng)制執(zhí)行的申請(qǐng)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，是公民合法權(quán)益的救濟(jì)途徑。因此司法拍賣以法院生效的文書作為執(zhí)行依據(jù)，政府機(jī)關(guān)、政府部門如果對(duì)抗的話，那就是對(duì)抗的法律。法院拍賣成功后，下發(fā)裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，要求房產(chǎn)部門辦理變更登記，有權(quán)機(jī)關(guān)必須予以辦理，政府部門如果拒不履行協(xié)助義務(wù)，法院有權(quán)予以處罰。
無論誰是誰非，還需盡快從全國層面上出統(tǒng)一規(guī)定，不然無論是司法，還是政府管理部門，還是對(duì)于欲購買房屋的民眾來說都會(huì)無所適從。
