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從評估師視角看《人民的名義》大風廠股權糾紛案
信息來源:中信評估  發布時間:2017-06-20
股權糾紛基本案情


該劇主要的導火索是大風廠的暴力拆遷事件。大風廠原是國有企業,經改制后商人蔡成功和原職工成為了大風廠的股東。蔡成功占股60%,其他203名職工合計持有40%股份。因大風廠向京州城市銀行的貸款即將到期,需要過橋資金,于是蔡成功將大風廠的全部股權質押給了山水集團,并從中拆借款項5000萬元,借款期限6天,約定日息為千分之四。然而大風廠在歸還城商行貸款后,因種種原因,京州城市銀行停止繼續向大風廠貸款,從而無法按期歸還山水集團的借款。


隨即山水集團起訴至京州市人民法院,京州市人民法院經審理后,根據雙方簽訂的《質押協議》和相關約定,將大風廠全部股權直接判給了山水集團。包括了不知情的職工持有的40%部分,這無疑斷了職工們的生活保障,從而引發了“一一六群體事件”。


反腐大劇也由此展開...


質押權實現要走評估拍賣流程


從《人民的名義》劇情發展可以看出,股權糾紛案判決一個人起了關鍵作用,就是常在山水集團會所找洋人“學習外語”的京州法院副院長陳清泉,陳接受利益關系人請托,通過簡易程序,直接將大風廠質押股權判給了山水集團,以抵償所拆借5000萬款項,這一判決明顯違反相關法律規定,從而也導致后來的工人占廠、暴力拆遷、貪官下馬等事件發生。


從現實司法實踐中來看,實際上此類借貸糾紛,法院并不會直接判決山水集團獲得大風廠的股權。即使雙方在質押合同中設定了流質條款,根據有關規定,也不會得到法院支持。

《物權法》規定, 質權人在債務履行期屆滿前,不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿后及時行使質權;質權人不行使的,出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。《擔保法》也規定,債務人不履行債務時,債權人有權依照本法規定以該動產折價或者以拍賣、變賣該動產的價款優先受償。


也就是說在大風廠未按期償還山水集團借款時,質權人選擇以訴訟方式解決借貸糾紛的,在法院審理確認了質押行為的效力后,山水集團有權就大風廠質押股權申請折價實現債權或拍賣、變賣股權所得的價款優先受償。


所謂折價是指按照市場價格或由具有債權債務關系的雙方共同委托的評估機構,由專業評估師對標的物(本案即股權)的客觀價值進行評估,以雙方均認可的價格將標的物的所有權由一方當事人轉讓給另一方當事人,從而全部或部分地了結雙方間的債權債務關系;也可以選擇評估后將標的物進行拍賣,從拍賣所得價款中優先受償。


而無論是折價還是拍賣、變賣都是以將質押標的物的客觀價值為基礎用于償還債務。也就是說質押權的實現一般應走評估拍賣流程,法院并不能直接將大風廠的股權判給山水集團,而是最終得通過拍賣、變賣大風廠的股份以償還山水集團的債務。


股權價值≠土地估價值


根據劇情交代,幾乎就在歐陽菁的城商行決定不向大風廠續放貸款后,大風廠所在的光明峰被列為京州重點開發建設區域,總投資達280億,達康書記的GDP增長可是很大程度得看這個大項目。大風廠所在地塊最新規劃調整為高檔房地產開發用地,大風廠土地價值飆升。


大風廠股權糾紛案中,由于司法腐敗。最終導致群體事件,其中一個焦點就是很多人認為大風廠股權價值遠不止5、6000萬元,而是10個億!隊了該廠職工外,老檢察長陳巖石和小金子講的時候,也是這么認為的。


這里容易給觀眾造成誤導,即股權價值等同于企業土地價值。假如,真如劇中人物反映一樣。大風廠區所在地塊市值10億元,那也并不表示,大風廠股東權益價值就是10億元。評估專業人員都清楚,一個企業股東權益價值不僅看實物資產市場價值,還要看其他資產價值以及負債情況,甚至還要看企業的無形資產或潛在負擔等。但普通觀眾可能就不太清楚,隔壁的退休的阿姨就是這么認為的,常說當年她們企業轉制也是被騙了。


如為上市公司,股權價值很容易估算,一般參照市場交易價格即可。但大風廠為非上市公司,是一傳統的服裝制造廠,受經濟產業轉型升級大環境影響,經營狀況一般,從蔡成功債臺高筑,可略窺一斑。對于這種企業股權價值估算一般采用資產基礎法,這里旨在普及一個經濟常識,并非要專業技術探討當然也不是為“奸商”高小琴辯駁,因此對于大風廠的股權價值簡單的說在考慮主要資產土地(無形資產)估值同時,還應估算其他固定資產(廠房、設備等)、存貨、債權、貨幣資金等資產類價值,當然還有企業對應的負債情況,如往來應付帳款、工資和稅費,借款等等,只有總資產扣除了總負債才是企業凈資產,對應股東權益。


因此,一般土地雖為生產企業最主要的資產,但不能和股權價值直接劃等號。除了將股權價值和土地價值混淆外,劇中也沒有正確區分新舊土地功能權益價值,而是直接拿工業用地對標市場商品房開發用地市場價格。


現狀土地估值≠新規劃用途土地估值


根據當地最新城市規劃,大風廠所在片區規劃為高檔房地產開發用地,即土地最新功能為住宅用地,按照劇中邏輯,由于規劃功能轉變土地估值暴漲至10個億。這下工人不干了,職工占股40%,那可對應4億元啊,203名持股職工,每人可是能分近200萬!


那么,大風廠、大風廠的持股職工真的能因土地規劃功能調整而一夜暴富嗎?


高小琴同意給蔡成功“過橋”,看中的實際并非大風廠的股權,而是大風廠所在地塊。不過大風廠很明顯其現狀土地登記用途為工業,由于城市發展,最新規劃功能調整為商住區,但根據土地管理和房地產開發相關規定,大風廠并不能直接享受規劃功能調整所帶來的全部土地增值收益,大風廠持股職工也不會因此而一夜暴富。


按照相關規定,如京州政府對大風廠土地實行收儲統一規劃,則大風廠土地補償對應價值仍為現狀產權登記工業用途的市場評估價值,而并非按新規劃功能進行補償收儲。


如高小琴的山水集團取得大風廠地塊,政府部門也批準其自行改造,則山水集團仍需向國家補繳因土地功能改變而增值地價款,并不會像一些網友評論所說的高小琴輕輕松松就賺了9.5億元。

根據國土資廳發(2013)20號文相關規定,土地出讓后經原出讓方批準改變用途的,需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價通過評估確定,均為評估期日的正常市場價格。簡單的說就是大風廠地塊改變用途后應補繳地價款=改變用途后住宅用地市場價值-現狀工業用地價值。


這里也順便說一下雄安新區也是如此,國家設立雄安新區,有段子手說雄安的土著高興的工也不用做了,田也不耕了,憑著家里的一畝三分田就能娶白高美了。其實在現行土地征收補償政策下,農村集體農業用地補償價格并不高,征收一畝農地能補個10萬8萬的,已算不錯。


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