| 新房、舊房的區分標準
舊房是指已建成并辦理房屋產權證或取得購房發票的房產以及雖未辦理房屋產權證但已建成并交付使用的房產。
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）關于新建房與舊房的界定問題指出：新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規定。
各地對于新房和舊房的判定標準舉例如下：
1.《湖北省財政廳、省地方稅務局轉發關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（鄂財稅發[1995]544號）關于新建房與舊房的界定問題，經研究確定：凡是建成未交付使用的房產均屬新建房；凡是已經交付使用，不論時間長短或磨損程度大小，均屬舊房。
2.《上海市財政局 地方稅務局轉發財政部、國家稅務總局<關于土地增值稅一些具體問題規定的通知>及本市具體補充規定》（滬地稅地[1995]38號）規定：財稅字[1995]48號第七款所稱使用時間和磨損程度標準為：新建商品房未投入使用，三年以內也未出售的，可以按新建房的實際成本費用扣除，計征土地增值稅；如超過三年出售的，均按舊房重新評估價格扣除，計征土地增值稅。新建房投入使用在一年以上或達到磨損程度3%左右的均屬舊房，在轉讓時均按評估價格扣除，計征土地增值稅。
3.《成都市地方稅務局轉發財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（成地稅函發[1995]158號）規定：新舊房的界定，根據川財稅[1995]18號文精神，暫定為“新建房建成后使用時間超過一年的為舊房”。
4.《廣西壯族自治區財政廳、自治區國家稅務局、自治區地方稅務局轉發財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（桂財稅字[1995]第28號）規定：凡房屋建成后至第一次辦理產權證完畢，這段時間屬于新建房，如再辦理產權轉移的，不論時間長短與磨損程度如何，一律視為舊房。
轉讓舊房如何確定扣除項目的三種情形
計算轉讓舊房土地增值稅的扣除項目包括三種情形，三種情形下稅負的高低即是納稅人納稅風險與納稅規劃要權衡的主要標志。
（一）按照評估價格確定扣除項目
財稅字[1995]48號文規定：轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
對于能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。
（二）不能取得評估價格，但能提供購房發票的情形
根據財稅[2006]21號文件的規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數。即轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發票的扣除項目金額包括三項：一是購房發票所載金額（實際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分）；二是加計扣除金額（加計扣除金額=購房發票所載金額×5%×購買年度起至轉讓年度止的年數）；三是與轉讓房地產有關的稅金（包括轉讓舊房時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應的完稅憑證）。
其中，年數的確定按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。比如，29個月的為兩年，31個月的為三年。
計算公式可以歸納為：土地增值稅扣除項目=發票所載金額×[1+（轉讓年度-購買年度）×5%]）+與房地產轉讓有關稅金+與房地產轉讓有關費用。
（三）既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規定，實行核定征收。
其次，《土地增值稅暫行條例》規定，對于隱瞞、虛報房地產成交價格的、提供扣除項目金額不實的、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。主管稅務機關也可以按照房地產評估價格計算征收土地增值稅。
所稱的隱瞞，虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。
隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。
（四）轉讓舊房土地增值稅扣除項目的三種情形對比分析
1．按照評估價格確定扣除項目
案例1
A房地產企業以2000萬元出售一幢辦公樓，賬面原值300萬元，累計折舊30萬元。土地性質為商業用地，由于取得時間較早，取得時支付的土地出讓金等原始憑證由于檔案管理混亂無法提供。委托某資產評估公司予以評估，資產評估公司評估土地價值為800萬元，按照成本法對于辦公樓進行評估，重置成本為500萬元，成新率70%，A企業支付評估費8萬元。
A企業自行計算方案：轉讓辦公樓稅金共計111萬元，土地增值稅的扣除項目按房屋評估后的重置成本×成新率+土地的評估價值確定：即500×70%+800+111=1261（萬元），經計算，應申報繳納土地增值稅232.55萬元。
分析
該公司的資產轉讓行為土地增值稅扣除項目，政策適用錯誤，扣除項目不準確。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條計算增值額的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部法規的其他扣除項目。
其中舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
財稅字[1995]48號關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題規定：轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
所以A公司土地扣除項目絕不能按照評估價值虛增扣除成本，只能按照取得土地使用權所支付的實際價款扣除。不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。A公司土地扣除成本只能為0.
按照評估價格正確計算應交土地增值稅如下：
⑴ A企業辦公樓轉讓收入2000（萬元）。
⑵ 辦公樓評估價格（不含土地部分）為500×70%=350（萬元）。
⑶ 取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用為0.
⑷ 與轉讓房地產有關的稅金=2000×5%×（1+7%+3%）+2000×0.5‰=111（萬元）。
⑸ 支付評估費用8萬元。
⑹ 扣除項目合計=350+0+111+8=469（萬元）
⑺ 增值額=2000-469=1531（萬元）
⑻ 增值率為1531÷469=326%
⑼ 應納土地增值稅稅額=1531×60%-469×35%=754.45（萬元）。
2．按照發票所載金額確定扣除項目
案例2
A房地產企業以2000萬元出售一幢使用4年的辦公樓，賬面原值300萬元，累計折舊30萬元。該辦公樓有取得的原始購買發票，發票所載金額為300萬元。支付房地產轉讓有關費用8萬元。該房產未進行資產評估。
分析
⑴ A企業辦公樓轉讓收入2000萬元。
⑵ 與轉讓房地產有關的稅金為2000×5%×（1+7%+3%）+2000×0.5‰=111（萬元）。
⑶ 支付房地產轉讓有關費用8萬元。
⑷ 土地增值稅扣除項目=發票所載金額×[1+（轉讓年度-購買年度）×5%]）+與房地產轉讓有關稅金+與房地產轉讓有關費用=300×[1+4×5%]）+111+8=479（萬元）。
⑸ 增值額為2000-479=1521（萬元）。
⑹ 增值率為1521÷479=318%
⑺ 應納土地增值稅稅額為1521×60%-479×35%=744.95（萬元）。
3．按照核定征收確定應納土地增值稅稅額
案例3
A房地產企業以2000萬元出售一幢使用四年的辦公樓，賬面原值300萬元，累計折舊30萬元。支付房地產轉讓有關費用8萬元。該辦公樓既無法取得評估資料，也不能找到原始購買發票。
分析
按照核定征收計算應納土地增值稅稅額，核定征收率假設為20%。
⑴ A企業辦公樓轉讓收入2000萬元。
⑵ 核定征收率20%
⑶ 應納土地增值稅稅額為2000×20%=400（萬元）
風險提示
三種情形下，核定征收不一定對于企業無利，關鍵是看主管稅務機關確定的核定征收率高低是否會低于前述兩種情形下的實際稅負。 |
