| 一、特定用地類型的范圍與特點(diǎn)
特定用地類型主要是指除商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地以外的其他需要進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的用地類型。按照全國(guó)《土地分類》標(biāo)準(zhǔn)，特定用地類型屬于建設(shè)用地的范疇。
（一）特定用地類型的范圍
按照特定用地類型的性質(zhì)、分布特征、土地的使用功能狀況，特定用地類型大體上可以分成以下兩類：
1．基礎(chǔ)設(shè)施用地。其范圍包括：（1）給排水設(shè)施用地，如水源地、給排水管網(wǎng)用地等；（2）供電設(shè)施用地，如發(fā)電場(chǎng)、輸電線路、變電站用地等；（3）供熱供氣設(shè)施用地，如鍋爐房用地、天然氣和煤氣輸送管網(wǎng)用地等；（4）電訊設(shè)施用地，如電信基站用地等；（5）消防設(shè)施用地，如消防站用地等；（6）環(huán)衛(wèi)設(shè)施用地，如污水處理場(chǎng)、垃圾焚燒場(chǎng)用地等；（7）交通設(shè)施用地，如鐵路用地、公路用地（包括高速公路、等級(jí)公路）、民用機(jī)場(chǎng)用地、港口碼頭用地、管道運(yùn)輸用地（如石油管道運(yùn)輸用地）、城市街巷用地（如城市道路、公共停車場(chǎng)、立交橋用地等）。
2．公共設(shè)施用地。其范圍包括：（1）機(jī)關(guān)團(tuán)體用地，如國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、廣播電視臺(tái)、新聞出版單位的辦公用地；（2）教育用地，如大中小學(xué)校、幼兒園等各種教育機(jī)構(gòu)直接用于教育的用地；（3）科研設(shè)計(jì)單位用地，如獨(dú)立的科研院所、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)單位用地；（4）文體用地，如提供公共服務(wù)的文化、體育設(shè)施用地；（5）醫(yī)療衛(wèi)生用地，如醫(yī)院、防疫站、急救中心、血站等用地；（6）慈善用地，如福利院、孤兒院、養(yǎng)老院等用地；（7）瞻仰景觀休閑用地，如名勝古跡、公園、市民廣場(chǎng)、公用綠地等用地；（8）宗教設(shè)施用地，如教堂、寺院、道觀用地；（9）墓葬地，如陵園、殯葬場(chǎng)、公共墓地等用地。
（二）特定用地類型的特點(diǎn)
1．分布零散，遍布城鄉(xiāng)地區(qū)。特定用地類型由于其功能的特定性，往往分布比較零散，遍布城市和農(nóng)村地區(qū)，沒有形成一定規(guī)模的用地功能分區(qū)。
2．用地形態(tài)多呈點(diǎn)、線狀。
3．土地使用權(quán)類型多為劃撥土地使用權(quán)。
4．土地市場(chǎng)狹小，土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易案例較少，評(píng)估方法上難以采用市場(chǎng)比較法。
5．有一定的土地收益，但現(xiàn)實(shí)土地收益發(fā)揮得不充分。 二、特定用地類型的地價(jià)影響因素 1．區(qū)域因素
（1）交通便捷度。交通條件對(duì)特定用地類型地價(jià)的影響，一是對(duì)內(nèi)的聯(lián)系，包括特定用地類型周圍區(qū)域內(nèi)道路類型、寬度、路面狀況、道路密度等；二是對(duì)外聯(lián)系，包括特定用地類型周圍道路系統(tǒng)同對(duì)外公路、過境公路聯(lián)接狀況，距火車站、港口以及其他交通樞紐的距離、可利用程度等。
（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。基礎(chǔ)設(shè)施完善度對(duì)特定用地類型地價(jià)的影響是指為特定用地類型服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施配置以及運(yùn)行能力。基礎(chǔ)設(shè)施包括動(dòng)力能源、供水能力及保證率、排水設(shè)施及能力等。一般說，基礎(chǔ)設(shè)施條件好，保證率高，特定用地類型的土地效益就易于得到充分發(fā)揮。
（3）共用設(shè)施完備度。主要指為特定用地類型服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所、公園、電影院、游樂場(chǎng)所的配置狀況。 （4）環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度主要指區(qū)域內(nèi)的自然條件，包括地質(zhì)狀況、土地承壓力、地形和洪水淹沒威脅以及區(qū)域內(nèi)水、大氣、噪音污染程度等。
（5）城市規(guī)劃限制。城市規(guī)劃對(duì)特定用地類型地價(jià)的影響主要包括建筑物的高度、密度、消防間距以及土地使用的發(fā)展前景等。
（6）其他因素。影響特定用地類型地價(jià)的其他因素，主要指不在以上影響因素中，但因當(dāng)?shù)貤l件造成的能對(duì)特定用地類型土地價(jià)格產(chǎn)生重大影響的因素，如勞動(dòng)力的市場(chǎng)供求狀況、人文因素等。 2．個(gè)別因素
影響特定用地類型地價(jià)的個(gè)別因素還有宗地的形狀、面積、宗地用途的限制、土地利用強(qiáng)度等。
三、基礎(chǔ)設(shè)施用地地價(jià)評(píng)估 （一）主要參數(shù)和地價(jià)水平
1．主要參數(shù) 基礎(chǔ)設(shè)施用地地價(jià)評(píng)估的主要參數(shù)，要考慮基礎(chǔ)設(shè)施用地中不同種類具體基礎(chǔ)設(shè)施用地的特點(diǎn)及土地收益水平，區(qū)分經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地和非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地，分別考慮評(píng)估所應(yīng)選用的參數(shù)。有關(guān)投資利息率、利潤(rùn)率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應(yīng)把握不同種類具體基礎(chǔ)設(shè)施用地的投資風(fēng)險(xiǎn)、資金利潤(rùn)率及土地增值的客觀差異。一般地，基礎(chǔ)設(shè)施用地地價(jià)評(píng)估中的土地增值收益率要比工業(yè)用地的土地增值收益率低5－10個(gè)百分點(diǎn)，土地還原利率要比工業(yè)用地的土地還原利率高1－2個(gè)百分點(diǎn)。
2．地價(jià)水平
基礎(chǔ)設(shè)施用地的地價(jià)水平，總體上要與同等土地條件的工業(yè)用地的地價(jià)水平相當(dāng)。但基礎(chǔ)設(shè)施用地中的交通設(shè)施用地，如鐵路用地、公路用地（包括高速公路、等級(jí)公路）、民用機(jī)場(chǎng)用地、港口碼頭用地、城市街巷用地（如公共停車場(chǎng)用地等），其地價(jià)水平，要比同等土地條件的工業(yè)用地的地價(jià)水平略高。
（二）評(píng)估方法
基礎(chǔ)設(shè)施用地的地價(jià)評(píng)估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法估價(jià)。
當(dāng)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施用地的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系應(yīng)當(dāng)參照工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系。
當(dāng)采用收益還原法時(shí)，以交通用地為例，年總收益的確定要按交通流量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算年總收益。為保證總收益的客觀性，測(cè)算的交通流量應(yīng)折算成標(biāo)準(zhǔn)流量，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)取正常標(biāo)準(zhǔn)。年總費(fèi)用的確定應(yīng)當(dāng)包括建造成本折舊（固定資產(chǎn)折舊）、管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、利息、應(yīng)繳稅費(fèi)、固定資產(chǎn)純收益及正常投資年利潤(rùn)等。對(duì)于機(jī)場(chǎng)、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在收益還原法以外的評(píng)估方法運(yùn)用中，應(yīng)當(dāng)考慮壟斷地租修正。
四、公共建筑用地地價(jià)評(píng)估 （一）主要參數(shù)和地價(jià)水平 1．主要參數(shù)
公共建筑用地地價(jià)評(píng)估的主要參數(shù)，要考慮公共建筑用地中不同種類具體公共建筑用地的特點(diǎn)及土地收益水平，應(yīng)把握不同種類具體公共建筑用地的投資風(fēng)險(xiǎn)、資金利潤(rùn)率及土地增值的客觀差異。一般地，公共建筑用地地價(jià)評(píng)估中的土地增值收益率要比住宅用地的土地增值收益率低3－5個(gè)百分點(diǎn)，土地還原利率要比住宅的土地還原利率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。
2．地價(jià)水平
公共建筑用地的地價(jià)水平，總體上要與同等土地條件的住宅用地的地價(jià)水平相當(dāng)。但公共建筑用地中的科研設(shè)計(jì)單位用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地，其地價(jià)水平，要比同等土地條件的住宅用地的地價(jià)水平略高。
（二）評(píng)估方法
公共建筑用地的地價(jià)評(píng)估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法估價(jià)。
當(dāng)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，公共建筑用地的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系應(yīng)當(dāng)參照住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系。
當(dāng)采用收益還原法時(shí)，以醫(yī)療衛(wèi)生用地中的醫(yī)療機(jī)構(gòu)用地為例，年總收益的確定要按門診量、住院床位數(shù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算年總收益。年總費(fèi)用的確定應(yīng)當(dāng)包括材藥品和醫(yī)療料費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、應(yīng)繳稅費(fèi)、房屋和設(shè)備等固定資產(chǎn)折舊、固定資產(chǎn)純收益及正常投資年利潤(rùn)等。 |
