| 摘要：房地產司法鑒定評估因其估價委托人和估價目的的特殊性成為房地產估價業務類型中的一個重要分支，在司法訴訟中發揮著越來越重要的作用，但出于對房地產司法鑒定估價報告理解程度的不同，針對估價報告的異議也日趨增多，筆者從房地產司法鑒定估價實踐角度，談談在應對鑒定異議方面的一點粗淺經驗，希望借此和從事此類研究的同仁作更加深入的探討。
為了學習貫徹十二屆全國人大四次會議精神，2016年3月最高人民法院提出“用兩到三年時間，基本解決執行難問題”，在急需解決的“執行難”案件中，涉及房地產的占比越來越大，據不完全統計，僅在執行階段以拍賣保留價為估價目的的約占80%，和一般的房地產估價不同，房地產司法鑒定評估因其估價委托人和估價目的的特殊性成為在技術實踐層面獨立與其他估價類型的一個重要分支，發揮著越來越重要的作用。
實踐中，由于房地產司法鑒定較強的專業性，法院對司法鑒定結論表現出較高的依賴性，這就使得案件當事人從各自趨利角度反應出對司法鑒定結論的接納程度不一，從而引發諸多質疑，而法院鑒于鑒定結論涉及房地產評估專業技術領域，對其進行實質性審查比較困難，慣常做法是將異議交由估價機構負責解釋或回復，所以能否妥善處理異議也對房地產估價師的執業能力提出了更高的要求。
根據當事人提出異議的指向不同，大體可以分為以下幾類：
（一）對委托評估程序提出異議，即針對委托法院和受托鑒定機構在評估過程中的行為規范性所提出的異議。主要包括：
1.估價機構選定違法。選定估價機構時未告知當事人一方到場或存在違規操作現象。
2.對估價機構及房地產估價師主體資質或資格、程序的異議。如估價機構的資質范圍是否滿足司法鑒定評估要求，估價師是否具備司法鑒定評估執業資格，估價師是否按照法定程序出現在查勘現場，簽署查勘記錄等。
（二）對估價報告本身提起的異議。主要內容包括：
1.認為估價報告的形式不規范，要件欠缺。
2.認為估價報告中所采用的估價依據、估價方法不當，導致評估價值過高或過低。
3.對估價對象范圍提出異議，認為估價對象存在漏評、錯評或超出估價范圍事項，對法律禁止執行的財產進行評估等。
4.對評估價值提出異議，如評估過程中的數據來源、估價參數的取值違反規范或不合理等。
筆者根據房地產司法鑒定評估實踐，針對上述異議作如下分析：
（一）針對程序性異議的處理
1.對委托估價機構選定程序的異議
估價機構接到司法鑒定委托書后，應及時和委托法院取得聯系，了解當事人參與選定委托估價機構情況，避免造成因機構選定違法而使評估程序終止的結果。
2.對估價機構和估價師主體資質或資格、程序的異議
根據河南省房地產司法鑒定指導意見，從事司法鑒定估價的房地產估價機構要具備二級以上資質（包括二級），并且要入圍各地法院司法鑒定機構名冊，只有同時具備上述條件才能承接房地產司法鑒定估價業務。
首先，估價機構應及時關注機構資質證書和估價師資格證書的有效期限，以防違規開展業務。其次，為避免當事人存疑，估價師到達勘察現場后，應主動出示估價師執業證書給當事人或其委托代理人驗看，除特殊原因外，勘察現場盡量要求法院人員、雙方當事人或其委托代理人共同到場并留存影像資料，同時在現場勘察記錄上簽字。最后，報告簽字估價師應確保為查勘現場估價師。
3.對估價機構及估價師職業操守的異議
在受托評估過程中，估價機構和估價師應保持自身的獨立性，除正常需履行的估價程序外，避免與當事人一方就價值測算等敏感問題私下接觸，更不得接受當事人錢物和吃請，確需補充或調取估價依據資料的，也應通過委托法院轉交，并做好交接記錄，對于有利益沖突或關聯的事項需回避的應及時回避。
（二）針對估價報告異議的處理
針對異議人對估價報告提出的異議，從以下幾個方面進行分析：
1.房地產權屬資料搜集問題
司法鑒定估價中的難點問題是估價對象權屬資料的搜集，主要原因是或是涉案房地產的產權人（或被執行人）采取各種原因不予配合，或是由于涉案房地產年代較早，房地產權屬部門管理不規范，產籍資料未做保存或保存不當遺失等。
對于能夠通過委托法院依職調取的，估價師可以直接采納；對于確屬權屬不清、基礎數據不明的，或權屬部門未備案，無從查證的，可以通過法院讓當事人各方質證后采納為估價依據，估價師不能擅自濫用假設。對于各種渠道搜集到的資料，要做好底稿的存檔工作，以備查閱。
2.現場查勘問題
現場查勘不但是一般房地產估價中的重要環節，在房地產司法鑒定估價中更是重中之重，就目前而言，當事人不配合是房地產司法鑒定評估中存在的普遍問題。如出現當事人不配合入戶勘查、拍照時，應及時與法院人員溝通，找到妥善解決問題的途徑；如遇估價對象空間范圍無法確定時，應先將權屬資料和實際進行核對，必要時可以通過測量工具進行確認；為避免出現漏評現象，最好有兩名估價師參與其中，并做好細致分工；現場勘察記錄中，不但有估價對象室內外及周邊環境等影像資料，還因有參與現場勘察的人員的照片；現場查勘記錄需明確所需評估房地產的現狀，比如估價對象是毛坯房還是帶裝修的房屋，估價范圍中是否含室內裝飾裝修和家具家電的價值；記錄還需記載現場查勘時間、地點、查勘人、在場人等，如無法入戶等，特殊情況更要做好備注。估價師應當在估價的假設和限制條件中對現場查勘情況進行充分的說明，并明確披露估價報告的使用限制。
3.對評估結論存在重大疏漏或缺失的異議，如估價范圍遺漏或重復、影響估價結論的重大因素未予考慮等
由于司法鑒定評估的特殊性，一些估價對象存在不同的權利瑕疵，如存在租賃或其他不明原因的強制占用等情形，甚至當事人故意隱瞞某些重大事項，極易造成遺漏或重復計算。針對此類問題，首先要做到和委托法院充分溝通，深入了解案件來龍去脈，就估價目的、估價基準日、估價對象范圍及價值類型等基本事項和委托法院達成一致，最好能在委托書中予以明確。其次在現場勘查過程中，要對比權屬資料核對估價對象實際狀況，有出入的應在現場查勘記錄上備注，待查勘結束后核實查證，如需補充的，應及時向委托法院提出，以免遺漏。
對于當事雙方不配合或故意隱瞞事實的，可以建議委托法院在選定鑒定機構時，將《司法鑒定評估風險告知書》交當事人簽收，以明確告知當事雙方應盡的義務和可能會承擔的風險。
另外估價師應當就對估價結論有重大影響的事項在估價報告中進行充分的披露，避免誤導報告使用人。
4.對鑒定結論及估價過程提出異議，如評估方法、估價依據和數據來源、估價參數的選取等鑒定結論的高低直接關系到當事人的切身權益，為保證鑒定結論的執行力和公信力，估價機構和估價師還要從提高自身專業技術能力的角度予以重視，畢竟“打鐵還需自身硬”。要做到這一點，首先，在確定技術路線、選取評估方法、估價測算過程參數選取和數據來源等方面，嚴格遵循房地產估價規范及相關行業指導文件，做到有理有據，杜絕“拍腦門”、“套版湊數”。其次，估價機構在平時應當注意完善可比案例庫的建設及市場信息等資料的動態管理，通過收集、整理、分析，歸納和提煉估價常用參數，做到有數據可查，有市場行情可依，減少主觀因素影響。再次，對于估價過程中涉及其他專業領域的，估價機構應學會借助“外腦”解決問題。
5.估價報告格式問題
房地產司法鑒定估價報告目前沒有特殊的格式，報告撰寫還是嚴格遵循房地產估價規程中對估價報告的要求進行，但河南省司法鑒定指導意見中作出規定，對不能完全履行估價程序等情形的，可以出具咨詢類估價報告。估價師在出具此類報告時，應及時和法院就報告格式和類型進行溝通和確認。
6.估價結果解釋溝通問題
現行操作中，多數法院給予當事人收到正式估價報告后一定時間的異議期，而之前當事人對鑒定結論是一無所知的，房地產價值量大，且面臨的問題比較復雜，為評估價值確認的趨同性提供渠道與可能，建議估價師在進行價值測算及審核后，將報告初稿提交委托法院進行核閱，并征詢相關法官及當事人意見，這樣做的好處是將異議的提出環節前置，而估價師可以在整理分析異議并進行專業性分析與判斷的基礎上，出具正式估價報告。
當事人一般是通過提交書面異議書的方式表達自身訴求，因異議引發的鑒定糾紛雖然較少，但作為估價機構，應當從思想上引起足夠的重視，進而找到妥善的處理辦法。應對異議建議從以下幾方面考慮：
1.積極主動，深入分析，尋求解決途徑
估價師應主動聯系法院，了解異議產生的原因和背景，當事人提出異議訴求，都是有一定主、客觀原因的，估價機構要先從異議解決渠道對異議進行分析，哪些異議是需要法院答復和解決的，哪些是需要估價機構答復和解決的，然后和法院溝通，各司其職，妥善解決。
房地產司法鑒定評估中不全是為了拍賣或處置房地產，還有一部分是為了裁決糾紛，不同的估價目的，體現不同的價值內涵和技術路線，估價師在接受委托后就要對案件的來龍去脈了解清楚，防止評估思路的偏差。
實踐中，鑒定申請人在評估委托之處對估結果抱有較大的信心，而一旦結果與自己的預期有差異時，會失去理性的判斷，從而發展成對委托法院和估價機構從程序履行、職業操守、盡責服務等方面的質疑，這也是造成了目前當事人異議上升的原因。
2.及時提示法院，做好監督提醒服務
在房地產司法鑒定評估過程中，作為中立的第三方鑒定機構，涉及到重要工作節點，應做好監督提示服務工作，如在提交鑒定資料時提醒法院及時組織當事人進行質證；在現場查勘時提前通知當事人到場，對未到場的當事人送達風險告知書；在收取房地產司法鑒定估價報告后及時轉交當事人簽收；針對當事人提出的異議，及時轉發估價機構予以回復，等等。
3.對異議報以足夠的重視，將當事人提出的質疑和異議盡量消弭于萌芽狀態
異議如果不及時處理很容易發展成為司法鑒定糾紛，很多糾紛就是因為消極和倦怠，造成當事人對司法鑒定公信力的質疑，從而使一紙異議能說明解決的問題演化成另一場要求重新鑒定或糾纏鑒定的開始。
4.熱情理性對待當事人，耐心勸解，不激化矛盾
有些鑒定糾紛僅憑書面答復是難以奏效的，部分過激的當事人甚至采用“上門說理”方式解決，且表現為情緒激烈、態度生硬、不依不饒。鑒于此，估價機構切不可據理力爭，而要采取以柔克剛的態度進行對話，避開雙方爭議的焦點，耐心化解，做到不激化矛盾，建議接待此類當事人時，盡量約法院相關人員到場，針對當事人的訴求，尋求妥善解決方案。
5.實事求是，有錯必糾，在遵守房地產司法鑒定評估原則的基礎上，堅守執業底線
面對當事人提出的質疑和訴求，估價機構應有針對性的作出說明或解釋，如確有專業技術性或報告規范性方面的錯誤，應當及時糾錯或補正；如屬法律程序方面的，可從評估專業角度，提出解決問題的建議，或將建議轉告委托法院；如經細致檢查后確實無錯的，應當從法理角度細心解釋，無原則的妥協只會給后期處理造成更多被動。
房地產作為關系老百姓民生的重要財產，其產權及法律關系錯綜復雜，實踐中資料的完整度較差，不確定性較大，更加不同于一般日常評估的是，房地產司法鑒定結論是作為法定證據出現的，所以，做好房地產司法鑒定估價服務，提升司法鑒定公信力是每一位從事房地產司法鑒定估價工作的估價師義不容辭的責任。
|
