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以東莞市為例。從2016年開始，東莞房地產有關部門采取各種限購限貸限價限售政策調控東莞房地產市場，控制投機炒房的需求以降低房地產金融風險，為保持房地產市場的穩定，最近政策加碼，調控趨緊。8月11日，東莞市發改局、住建局、房管局三部門聯合發布《關于進一步加強新建商品住房銷售價格備案管理的通知》。

1、對于新建商品住房項目首批首次申報房價備案的，申報均價由原來規定不高于前三個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價的20%（含）調整為不高于15%（含）。

2、同一商品住房項目，開發企業分期分批申報銷售價格備案的，以項目同類型樓棟首批首次備案價格為基準價[《通知》實施前已辦理過同類型樓棟銷售價格備案的，以《通知》實施前最后一次（批）備案的同類型樓棟最高備案均價為基準價]，之后項目其他樓棟首次申報均價應不高于基準價的5%（含）。

3、本通知實施前簽署《國有建設用地使用權出讓合同》的住宅用地的新建商品住房項目，首批首次申報的銷售價格備案均價高于前三個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價15%又不能作出合理說明的，發改部門暫不辦理房價備案，住建部門暫不核發預售許可證或辦理現售備案證書；本通知實施后簽署《國有建設用地使用權出讓合同》的住宅用地的新建商品住房項目，首批首次申報的銷售價格備案均價應不高于前三個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價的15%（含），高于15%的，發改部門暫不辦理房價備案，住建部門暫不核發預售許可證或辦理現售備案證書。

4、在原來按每幢（棟）套均建筑面積分為小于90（含）平方米、90—144（含）平方米、大于144平方米三種類型的基礎上，增加低層住宅[地面建筑層數4層（含）以下類型]。低層住宅不考慮建筑面積大小，均按低層住宅類型銷售均價為基礎申報。

5、已辦理銷售價格備案的新建商品住房項目調低備案價格的，間隔時限為20天不變；調高備案價格的，間隔時限由原規定的90天延長至180天。

細讀本次調控政策，我們發現，政府的本意是遏制東莞房價過快上漲的沖動，盡量減少房價上漲過快造成對剛性需求消費群體的傷害，但是開發商逐利需求的本性，有著迫切的拉升房價動力。在目前形勢下，政府引導房地產開盤價格調控大原則是引導開發商就低制定開盤房價，嚴控新盤備案房價的上漲幅度。開發商調低備案價格簡便易行，一路綠燈，但調高備案價格條件苛刻，調整審批時間延長。從開發商的角度看，臨近年底，新盤推出力度加大，競爭壓力變大，房地產公司面臨財務壓力，回款需求強烈，這時候定價更要把握好尺度。定高了，如果賣不掉，就會壓貨，調低價格，又不甘心；定低了，可能會造成房子搶購，供不應求，白白損失利潤，想再調高售價，卻面臨備案審批的阻礙，錯失時機。

如何定價，這時候評估公司的業務需求就可能出現。房地產開發公司委托評估公司做備案價格分析，后續分批發售的價格上漲尺度把握，制定開盤定價方案和開盤分批計劃方案做參考。在政策允許的前提下，研究政府控價與開發商定價的微妙平衡點，合理定價使開發商利潤相對最大化，在既定的銷售時間內存貨相對最小化。這需要評估專業人員具較高的專業水平和強大的技術分析能力，依據實際市場數據，搭建數學模型能力。

今年7月17日，廣州發布了《關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，這一通知，正式宣告廣東在房地產市場上逐步開展租售同權的新發展模式，租售并舉，應對房地產差異化的需求，但在政府公共資源配套服務上共享權益趨于一致化。

第一、扶持住房租賃企業，促進大、中、小企業蓬勃發展！到2020年，采用一切方法，搶占一切先機，打造廣州現代租賃產業總部經濟。

第二、做大租賃供應市場，鼓勵供應主體多元化。允許商業用房改租賃住房，土地年限不變，水，電，氣按居民標準執行；鼓勵城中村做好安防，統一出租。

第三、租賃業務減稅，對依法登記備案的住房租賃企業，機構和個人，必須落實稅收優惠政策支持。

第四、做大租賃需求市場，租售同權。廣州正式宣布：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租賃同權。

第五、增加住房公積金對租賃住房的支持力度。凡是租賃提取公積金，從以前每月提取不超過上年度平均月工資的60%，提高到80%。

外地人購買房子主要原因之一即是買房后才能享受到房地產背后的附加權益，解決入戶，小孩讀書問題。此政策解放了賦予房子所有權名下的子女當地公立學校受教育權，租賃住房一樣可以平等享有這一權益。

該政策的出臺有兩種意義：一是淡化了購買住房的附加權益，還原住房本質的居住價值；二是提高了空余住房的租賃價值，刺激了空余住房投向租賃市場的力度，發揮了存量房的市場調節作用，使更多的城市空余住房得到有效流通利用。這樣一增一減，房地產市場供需關系得到進一步融合，進而引導房價趨于理性回歸。

“允許商業用房改租賃住房，土地年限不變，水，電，氣按居民標準執行”。這一政策出臺的目的是為了化解商業用房供大于求，租售困難，閑置浪費，而住房供不應求，持續上漲，炒房成風，二者兩極分化。通過改變商業用房的使用屬性，盤活庫存商業用房，合理引導商業房產改造裝修改變用途，開發商業房產再利用潛能。

在這種政策背景下，房地產評估可能出現的業務機會點是租售同權得到政策具體落實的前提下住房租賃價值的再評估。對于這種評估，主要是分析租房帶來的享有子女就近入學權對租賃價格的刺激力度，如何把這一附加權益用租賃價格形式展現出來，外來子女平等受教育權的價值跟租賃價格之間存在的變動關系怎么量化。這個問題類同與學區房價值的分析，但是又有著權屬性質的差別，需要進一步探索租售同權下的租賃價值與附加的子女教育權利的關聯特性。目前有待政府出臺租賃同權具體實施細則再做評估路線研究。

“商業用房改租賃住房，住房，土地年限不變，水，電，氣按居民標準執行”。這樣的政策許可變動，是具體實際用途許可的政策改變，但法定用途是否更改有待明確，從字面意思來看法定用途暫不變，因為土地使用年限不變，商業用房產權為40年，而住宅為70年。對于那些年代已經久遠的商業用房來說，進行“商改租”就需要請評估公司做可行性改造評估，核算改造后的租賃收益是否大于改造成本，劃得來才改。可能后期會出臺商業用房改租賃住房實施細則，在經政府驗收商業用房改造租賃住房后符合居住條件，劃定商業用房改租賃住房后的允許使用年限，出具商業用房改租賃住房的權益許可證書。我們則可以在允許的年限內按照住房的租賃權益評估，年限外按照商業用途評估。

今年8月3日，北京市住建委同市發改委、市財政局、市規劃國土委聯合起草的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，向社會公開征求意見，這一政策的要點如下：

第一，北京版“共有產權房”，定價更加公開透明，“商品屬性”居多而保障性屬性更少。共有產權房的價格應低于周邊商品房30%。在此基礎上，政府和個人的出資比例可能會被確定為3∶7。

第二，北京版“共有產權房”對“剛需”篩選更嚴格，且對非京戶籍開放。按照《辦法》，申請有兩大看點：一是申請家庭名下無房；二是強調“職住平衡”，就是工作和居住地方都要在本區內。同時還要滿足在本區工作的非北京戶籍家庭住房需求的房源不少于30%。

第三，北京版“共有產權房”轉讓方式更市場化。如果購房人想取得房子的全部產權，在取得不動產權證滿5年后，可按市場價格購買政府的份額，購買后房子將由共有產權住房變成了商品住房。在同等價格條件下，政府部門也可優先購買。

首都制定的房地產政策有很強的示范效應，如果這一政策在試行中得到良好的市場回應，估計會很快會在全國熱點一二線城市得到推廣。

“共有產權房的價格應低于周邊商品房30%，在此基礎上，政府和個人的出資比例可能會被確定為3∶7”。這一政策給評估行業帶來的業務機會點是評估共有產權房的開盤定價業務。即在設定政策背景下，如何界定周邊商品房的范圍，選擇合適的可比對象，綜合實物區位權益各種因素后給出共有產權房的定價基準，然后由政府和個人按照相應比例負擔這一價格。在核算定價基準時，要在政策允許的范圍內，權衡政府、購房個人和開發商三者的關系，平衡三方的利益需求，拿捏分寸，評估出合理的定價標準。這看似簡單，實則很微妙。

“如果購房人想取得房子的全部產權，在取得不動產權證滿5年后，可按市場價格購買政府的份額，購買后房子將由共有產權住房變成了商品住房。在同等價格條件下，政府部門也可優先購買”。這一具體政策措施意味不完全產權的共有產權房可以在條件具備時轉化為完全產權房。在這一轉化過程中，存在的評估業務機會是產權人購買政府產權份額，這部分產權價值的評估。因為由不完全產權房變成完全產權房會產生價值協同效應，造成房地產價值的溢值，而不僅僅是個人產權的價值和政府產權價值簡單相加。溢值多少，這部分溢值政府和個人如何分攤，是評估的重難點，值得深入探究。如果是政府反向購買個人部分的產權，政府部分出資購買時是雪中送炭，現在政府反向收購是按照原個人出資的金額返購還是按照商品房正常價格返購？需不需要個人犧牲房產增值部分來回報政府當初的幫助？這個問題一是待政府出臺具體文件來界定，二來是在評估時做多種可能的假設來規范評估價值的使用條件。

7月初，廣東省國土資源廳出臺了《關于完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見（試行）》（簡稱《指導意見》）。《指導意見》提出五項全新的政策體系，包括縮減工業用地出讓期限和鼓勵租賃工業用地，同時還提出工業用地續期和轉型利用政策，建立工業用地供后監管機制。

第一、對于以后工業項目采取出讓或租賃方式供應土地的，《指導意見》明確要求“均原則上不超過20年”，而對于國家、省重大產業項目、戰略性新興產業項目等，則需經地級以上市人民政府認定后，以認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。

第二、鼓勵企業租賃工業用地。在以彈性的供地方式來縮減工業用地出讓期限的同時，廣東還在探索一種新的“只租不讓、先租后讓、租讓結合、分期供應”的多元化土地供應模式。以后對于通過公開交易方式確定租賃使用土地的，土地使用者可憑與國土資源主管部門簽訂的土地租賃合同和繳款憑證，辦理有關規劃、報建、土地登記等手續。在租賃期內，地上建筑物、構筑物及其附屬設施可以轉租和抵押。

第三、在工業用地的續期問題上做出了明確的安排。首先，市場主體對到期的土地，可以通過申請的方式得到續期；其次，土地使用者提出續期使用申請后，合同出讓（租）方應組織相關部門在接受申請后1個月內完成土地續期使用評價工作，續期期限原則上不得超過20年；最后，對于續期時的土地價款，可參照原出讓（租賃）合同約定的價格，結合續期時土地所在區域工業用地基準地價等，綜合評估確定，但不得低于續期時所在地土地等別相對應的工業用地最低價標準，符合省確定的優先發展產業且用地集約的，可按不低于所在地土地等別相對應的工業用地最低價標準70%執行。

第四、針對土地出讓中需設立競買資格條件的，按照“誰提出、誰監管”的原則，在土地供應后，提出關聯條件部門應當要求土地使用者提交項目用地產業發展承諾書，作為國土資源主管部門簽訂合同的前提條件和關聯部門的監管依據。

從以上政策要點我們可以看出廣東省在打造工業強省上調整配套土地政策是依照時代需求的，這一調整思路有利于資本導向實業投資，減輕廠房設施建造的資金壓力，降低土地使用成本負擔，把資金切實用在實業上。

對于評估公司來說，這一政策內涵豐富，可評估業務的內涵較多，工業房地產可挖掘的業務潛力巨大。

對于以后工業項目采取出讓或租賃方式供應土地的，《指導意見》明確要求均原則上不超過20年，這一規定要求我們在做工業土地評估時要根據這一使用年限來選擇可比參數。如果用比較法，則要把可比對象原50年權限的工業用地價值折算成20年工業用地的價值才能比較，且報酬率隨年限的不同也要調整。如果用收益法，則要依照20年的年限重新安排預測收益計劃，收益參數按照二十年來做調整，報酬率也要相應提高。二十年到期后土地的產權如何處置，要做合理假設，是繼續續租還是國土部門收回，要從產業的性質，經營成本，發展前景，利潤變動規律，投資回報率以及政府是否鼓勵產業發展等因素做最大可能性預測。如果現在難以判斷，可以做出兩種狀況下的假設分析，在科學預測基礎上參照政府制定的政策指導意見選擇評估參數，測算價值。

國土資源廳提出的 “只租不讓、先租后讓、租讓結合、分期供應”，這些多元化出讓租賃混合新方式，我們在評估土地出讓價值或租賃價值時要先做合理區分，租賃狀態的權益和出讓狀態的權益差異實際表現在哪些地方，對土地價值的影響程度，先租后讓的設定條件是什么，租讓結合，這種結合是如何結合，租與讓的權益比重如何分解。厘清這些問題，既需要國土部門出臺具體辦法，也要我們在政策模糊情況下在合法原則下做最高最佳技術分析，把模糊的地方最出合理的假設，估價執業的同時也要注意把執業風險降到可控范圍內。

國土資源廳提出要建立起工業用地供后監管機制，誰出讓誰監管。但是落實在具體工作中如何用數據評價工業用地出讓或租賃后的用地成效，這也是評估公司發揮其專業作用的地方。評估公司可以就土地出讓或出租后持續性使用是否符合產業發展政策，是否符合用地規劃目標，現實與規劃利用的差距程度，集約用地程度是否達標，對土地的利用是否造成破壞或污染等方面做第三方中立的綜合性評估，協助國土部門提供后期監管技術支持。

以上系筆者從近期四個房地產業政策導向因素探討了評估公司的業務拓展思路，希望可以給同行一些啟發。估價師的眼光可以放得更遠些，不僅僅把估價局限在價值評估上，還可以在評估土地房產的使用效能、土地利用前期規劃、既定地塊房地產開發價值最大化利用方式、房地產并購重組評估和房地產投機買風險評估等等都，者可以是業務拓展的方向。當然這些評估業務多建立在要求估價師自身要有扎實的專業素養，制作的方案是否詳實科學以及評估思路是否適應現實房地產的環境變化基礎之上。