| 宅基地使用權指的是農村集體經濟組織的成員依法享有的在農民集體所有的土地上建造個人住宅的權利。根據我國物權法的規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權利用該土地建造住宅及其附屬設施。
雖然根據《物權法》、《土地管理法》及土地管理的相關法規，宅基地買賣受到限制，宅基地不存在真正意義上的市場價值，但并不能否認作為農民生產、生活重要生產資料的宅基地確實存在價值。
受我國現行法律的限制，宅基地買賣受到限制，對于宅基地合法使用人其價值的實現除民間的非法交易外，主要的合法實現途徑就是“征地拆遷”，尤其是在城市近郊區的城市化進程中。所以“宅基地使用權”具有價值，但根據市場價值的定義不屬于廣義市場價值，而應歸入非廣義市場價值的范疇。
綜上所述，所以本次征收條件下的“宅基地使用權價值”應為最有可能在合法條件下實現的市場價值，并在此基礎上應考慮征收條件下形成的特定交易、非自愿買賣以及唯一合法交易實現途徑等因素影響。
按照《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《陜西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（2010年修正本）等法律規定，以及結合發達地區的經驗和征收集體土地需對地上房屋及附屬物進行同時補償的原則。采用宅基地和房屋分離估價法來完成宅基地使用權的評估探尋。宅基地使用權價值主要采用以下三種方式測算。
宅基地使用權價值＝（當地拆遷安置用房市場價或指導價－宅基地上房屋重置成新均價）×戶均安置面積/戶均宅基地面積×宅基地面積
其中：
（1）當地拆遷安置用房市場價或指導價：對于房地產市場比發達的區域首選讓房地產評估機構先采用市場比較法確定當地普通商品住宅均價，再采用倒扣成本的方法確定當地拆遷安置用房市場價；不具備采用市場比較法的房地產市場不發達的區域，可以采用政府公布的所在區域的拆遷安置用房指導價。
（2）房屋重置成新均價，是指一定時間、一定區域內的所有宅基地上的各類房屋重置成新平均價，具體標準按照征遷房屋所在區域內政府房屋主管部門最新發布的房屋重置價標準，結合所在區域前期摸底得到的各類結構房屋的數量和比例，綜合確定房屋重置成新均價。
（3）戶均安置面積，是指在對征遷區域內的所有安置戶數及人口進行摸底調查的基礎上，結合所在區域人均安置面積的標準，綜合確定戶均安置面積，最終形成征遷區域統一的戶均安置面積，量化單位平方米/戶。
（4）戶均宅基地面積，是指在對征遷區域內的所有宅基地面積和戶數進行摸底調查的基礎上，綜合確定戶均宅基地面積，量化單位平方米/戶。
（5）關于宅基地面積控制標準
宅基地面積控制標準適用陜西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（2010年修正本）文件的相關規定：“第三十二條 農村村民每戶只能有一處宅基地，城市郊區每戶不超過一百三十三平方米（二分），川地、塬地每戶不超過二百平方米（三分）；山地、丘陵地每戶不超過二百六十七平方米（四分）。”
超過宅基地控制標準的部分，按照控制標準價值的適當比例來計算。
我國《憲法》規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”，宅基地屬集體所有，一般用于農戶建造住宅。
當前西安市基準地價采用的是土地在正常市場條件、區域平均土地開發程度和合理容積率下的熟地價格，它包括土地取得費用（征地或拆遷的費用及相關稅費）、土地開發費用和土地有償使用費。宅基地經征用，政府補償征地費用，然后進行土地開發，需耗用土地開發費，此時變成熟地，最后，土地使用人通過在土地市場上購買，支付地價款。集體所有的宅基地，變為國家持有土地，再變為國有出讓土地；價格形式也發生轉變，由宅基地價格到國有土地價格（無期限或者劃撥地價），到國有土地出讓價格（有期限或者交納出讓金價格）。由此可以認為：僅考慮征地過程而不考慮拆遷過程，宅基地地價+征地費用及相關稅費（征地補償費+征地管理費）+土地出讓金=國有土地出讓地價（基準地價），即宅基地使用權價值=國有土地出讓地價（基準地價）-（征地補償費+土地出讓金+征地管理費）。
即宅基地使用權價值=宅基地的住房保障價值+宅基地作為生產要素的價值+宅基地的期權修正值
通過宅基地的基本權能及對農民發揮的功能效用，依據“損失什么，補償什么”的原則，將征收宅基地后農民失去宅基地后的財產權利損失以及面臨的風險考慮進來，科學確定宅基地使用權價值。要科學評估宅基地使用權價值，必須考慮以下損失:
1、宅基地的住房保障功能
這里主要采用“等價替代”的方法，即以發揮相同效用的物品價值來衡量宅基地住房保障價值，參照國家對城鎮居民的住房保障政策來測算宅基地的住房保障價值。
2、宅基地作為生產要素的價值
宅基地作為生產要素主要表現在兩個方面：一是宅基地復墾后作為耕地；二是宅基地作為生產場所。在“理性經濟人”的假設下，農民會選擇收益最大的一種用途。在城市郊區和城鄉結合部等經濟發達、土地需求旺盛的地區，宅基地常常作為基地場所用于出租經營，其價值產生于租賃收益；在農村地區宅基地復墾后難以成為生產基地，所以只考慮其復墾為耕地后可能產生的收益。
3、宅基地的期權修正值
宅基地的期權修正值是指在未來收益不確定性的條件下定量地對其當前價值（宅基地的住房保障價值+宅基地作為生產要素的價值）進行增減修正的價值。
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