| 當前，隨著我國城鎮化速度的加快，拆遷行為不斷發生，從而使得征收補償評估成為不少評估機構經常性的業務。下面筆者就淺談一下關于拆遷中非住宅物業補償評估的一些想法。
（一）征收補償評估的前提條件是被征收的物業具有合法的房地產權屬證明或者是經有關部門認定的合法建筑。
《國有土地上房屋征收與補償條例》（中華人民共和國國務院令第590號）第二十四條規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
因此對于評估基準日已經建成的非住宅房屋，其征收補償的前提條件是應具有合法的房地產權屬證明。對于評估基準日在國有土地上正在建設的非住宅在建工程，其征收補償的前提條件是應具有合法的建設規劃許可證、建設用地許可證、施工許可證。對于房地沒有統一管理的地區，非住宅在建工程還應取得國有土地使用權證。對于臨時建筑，應該處于經過批準的期限內，應具有相關的批準文件。
對于鄉鎮企業的非住宅物業，在征收補償評估時除應有集體土地使用權證外，還應具備有關用地批準手續和土地登記手續。當然，對于鄉鎮企業占用的集體土地，往往在征收補償的同時要完成集體土地征收為國有土地的工作。
（二）涉及征收補償的業主應辦理合法、有效的營業執照或營業登記證明，并且營業執照或者是營業登記證明上記載的營業場所（住所）為被拆遷的物業。
（三）涉及征收補償的業主，需辦理稅務登記，在評估基準日已經開始營業的，還需提供納稅憑證。
《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱“條例”）第十七條載明，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償和因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
下面筆者就從上述征收補償的三個方面內容和大家探討一下評估實務中該如何操作。
（一）征收房屋價值的補償評估
筆者認為條例所稱房屋實際包括了房屋、構筑物和土地使用權。
按照條例第十九條的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
因此，對于征收非住宅房地產價值的補償評估，市場法是首選的評估方法。對于基準日已經建成的非住宅房地產（如門面房），如果在市場上能夠找到三宗或三宗以上可比交易案例，可以用市場法通過比較修正得到委估資產的評估價值。
對于在征收補償中涉及產權置換的非住宅房地產，評估機構可采用市場法（如針對門面房）分別對拆遷房地產和用于置換的房地產進行評估，計算出二者間的差價以供有關各方參考。
對于無法找到參考案例的工業房地產，可以采用房地分估的方式，用市場法評估出工業土地的價值，用成本法評估出地上建筑物的價值，對于涉及產權置換的，參照前面所述的方法進行評估。
以上的評估價值中均包括了房屋的裝修價值。
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償涉及的評估
因征收房屋造成的搬遷主要是動產（主要是設備和辦公家俱）和人員的搬遷，首先需要明確搬遷地點和搬遷期限。
1、動產的補償評估
對于不需要拆除的動產，只需根據動產的數量、重量等要素結合搬遷距離考慮相應的運雜費補償。
對于需要拆除的設備，則需要考慮拆除費、運雜費和重新安裝的費用。需要注意的是，如果在構筑物補償評估中已經考慮了設備的基礎價值，則在計算重新安裝價值時無需再考慮新基礎的價值補償。
對于拆除時會損壞的設備，則參照房地產補償的評估方法，用市場法或成本法（如果找不到類似二手設備的市場交易案例）進行評估，同時根據設備的材質及各類材質重量，計算廢舊金屬回收價值在設備評估值中進行扣除。
2、臨時安置的補償評估
需要根據實際情況計算被征收業主的臨時安置費用，并且根據當地一般工資標準計算搬遷期限內的被征收業主相關人員的工資補償價值。
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償評估
這一塊內容應該是征收非住宅物業補償評估中最難的，很多省市都制定了一定的補償辦法，但并不統一，筆者僅舉四例說明各地的補償辦法：
《北京國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》規定被征收房屋為非住宅房屋的，可由房屋征收當事人按照房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定停產停業損失補償金額。
停產停業損失補償費=（用于生產經營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數+員工月生活補助）×停產停業補償期限
《重慶市國有土地上房屋征收停產停業損失補償辦法（暫行）》規定被征收人選擇貨幣補償的，按照房屋評估價值的6%一次性給予停產停業損失補償費。被征收人選擇產權調換的，每月按房屋評估價值的5‰支付停產停業損失補償費。
《關于明確杭州市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行標準的通知》規定在國有土地上房屋征收工作中，非住宅房屋采取貨幣補償的，因征收造成的停產停業損失的補償標準，可根據非住宅房屋的具體用途，按照被征收非住宅評估價值的一定比例確定，工業用房、營業用房和綜合用房的補償標準分別為房屋評估價值的10%、6%、4%；也可按照工業用房、營業用房和綜合用房分別以26個月、20個月和4個月的臨時安置費標準計算，給予一次性補償。
《贛州市中心城區國有土地上房屋征收停產停業損失補償辦法》規定營業用房的停產停業損失是每月按被征收房屋貨幣補償基準價的5‰對被征收人給予補償。
筆者認為上述補償辦法中北京市的補償辦法相對合理，重慶等其他三地的補償辦法相對欠妥，畢竟停產停業損失是和經營掛鉤的，和房屋的評估值沒有必然聯系。在對這一塊內容評估時關鍵是要確定合法合理的補償方案，制定合法合理的補償標準和補償期限，筆者的觀點如下：
1、補償標準的確定
補償標準可以參照被征收單位近2-3年的平均凈利潤確定。如果被征收單位近2-3年財務報表經過了具有資質的審計機構的審計，可以按照近2-3年經審計后的平均年凈利潤確定評估補償的年凈利潤標準。如果被征收單位財務報表沒有經過審計，可以采照該單位報稅且經當地稅務機關核定后的近2-3年平均年凈利潤確定評估補償的年凈利潤標準。
2、補償期限的確定
已經出臺政策的各地對停產停業損失補償期限的規定都不盡相同，如北京市規定補償期不超過1年，重慶市規定補償期按實際過渡期限計算。
筆者傾向于重慶市的規定。但實際在征收補償中往往難以恰當地預算征收搬遷過渡期，在已經明確了搬遷地點的前提下（擬搬遷的地點應該在征收補償方案中明確，以利于推動征收工作順利進行，提高征收補償工作效率），筆者提出如下方案以供參考：
（1）對于一般商業企業，由于其搬遷難度相對不大、生產經營沒有特殊條件限制，補償期可以考慮為0.5年以內。
（2）對于一般不需要立項、批復，重建難度不大的工業企業，補償期可以考慮在1-2年內。
（3）對于需要重新立項、批復，重建難度較大的工業企業，補償期可以考慮在2-3年內。
1、對于征收前已簽訂了供貨（服務）合同但尚未完成生產的合同損失和因未履行合同造成的違約損失按照合同載明的金額或標準進行補償，但合同中載明受不可抗力因素影響合同履行不承擔違約責任的不考慮違約損失補償。
2、對于評估基準日處于在建狀態的待征收物業，建議采用成本法評估資產價值損失同時由相關當事人共同合理協商一定比例的投資機會成本。
3、對于評估基準日待征收的處于合法期限內的臨時建筑，建議采用成本法評估資產價值損失
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