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土地項目一般市值金額大，類型多樣，牽扯利益關系復雜，前期準備工作時間長，受國土規劃條件的制約，且土地政策對價值的影響巨大。
在估價工作中，我們對土地的價值采取市場比較法、收益法、剩余法、基準地價修正法、路線價法等等，根據待估地塊的現狀、權益性質、規劃限制條件、制定科學的土地估價路線，采取多種分析手段相互印證估價對象的價值。
土地估價，銀行需要的服務主要是做抵押貸款的抵押評估。除了按照常規的估價路線考慮之外，土地的開發規劃調整，開發商的開發實力也會對土地的價值產生影響，所以我們還需考慮土地利用規劃的合理性和科學性，開發商的開發策略，土塊周邊地塊同類規劃物業的飽和程度，土地的規劃藍圖是否符合最高最佳利用原則，以及斟酌考慮開發商提供規劃方案的設計缺陷。
我們要在做好常規評估工作的基礎上，發揮估價師的專業素質，針對開發商開發思路和開發路線，做土地利用的集約性做深入分析，嚴謹分析是否能做到土地價值的利用效用最大化。如果做不到最大化，土地利用的結構、布局、用地潛力發揮的程度做深入的探討和盡職提醒。估價全程貫徹執行謹慎原則，力求貼合實際，相對準確反映土地的長期價值，把握土地抵押價值的穩定性。
再者，我們對土地抵押后的變現能力和后期風險做出充分的分析，除了常見的市場因素，政策因素，我們還會針對地塊周邊整體的市政規劃、人口流動趨勢以及房地產市場的變動對土地價值的影響因子和相對遲滯的傳導效應做前瞻性分析。不僅僅要分析抵押狀態的市場價值，還要分析土地未來的增值潛力。在把控風險方面，我們注重分析假設抵押后如遇到不可控因素狀況下，如何把控土地抵押風險，采取什么樣的有效措施來降低風險做多種方案探討，站在銀行的角度切實幫銀行力所能及防范巨額貸款的風險。
房產項目與土地項目相比，常規估價對象相對價值要小，業務要求頻繁，評估項目花樣繁多、要求不一，估價對象權益人的狀況對估價對象的價值也會有一定的影響。所以我們在評估房產項目時，不僅要去關注估價對象項目本身，也會盡量深入了解估價對象權益人的狀況，兩者結合起來測評，對銀行抵押貸款風險把控起到有效的輔助作用。
下面分別就住宅、商業、辦公、特殊房產四大類房產就我們的工作經驗和專業技能來闡述估價的方式方法。
1、住宅地產
住宅地產，關系到廣大的民生需求。在中國的現行房地產政策下，住宅不僅僅是剛需品，也成為一種典型的投資品。兩者之間經常相互轉化，相互影響。在估價時，根據估價對象權益人的貸款真實需求，目前待抵押的房產持有目的，并考慮估價對象的具體特性謹慎分析房產的價值，力求把房產的抵押價值評估做得更貼合銀行的業務需求，在風險可控的前提下，協助銀行積極開展健康良性的金融貸款業務。
住宅的市場變動較大，估價對象本身的使用價值相對穩定的情況下，當地的城市基礎設施規劃因素、市場因素、政策因素，更能對房產的價值變動起到重大的影響，這種因外在因素而導致房產的價值變動，相對難以把控。我們分析房產的抵押價值，先細致分析住宅的居住價值，從實物、區位、權益三個方面來體現住宅的優缺點，然后以居住價值為基礎分析住宅的投資價值，對住宅地產的后期國家調控政策做展望性預測。
我們分析的房產價值不僅僅出于現狀考慮，預判長遠性的價值變動趨勢也是我們估價師所需盡職的責任。住宅抵押貸款一般抵押的時限較長，抵押后的后期貸款資金管理和風險持續跟蹤要求我們在分析估價對象更要把握謹慎原則。抵押價值要求對抵押品經營安全性和收益穩定性有較高的要求，住宅的市場價值是我們的一個參考，在市場價值基礎上做一定的謹慎修正，科學體現出抵押價值的特性。通過多角度的考慮，以相對保守的方式，結合后期的變現能力作價值預判。這樣分析計算出來的抵押價值就更為契合銀行對住宅的放貸業務應用要求。
我們還會有針對性的額外關注估價對象權益人的自身貸款風險承受能力，因為抵押貸款的真實目的直接關系到銀行的放貸風險。有的委托人對抵押有著別樣的動機，這樣就大大增加了放貸風險。我們在評估調查時，既要查勘估價對象，也要對估價委托人做相關調查，力求真實了解貸款目的。比如有的貸款申請人不是出于住宅自住的貸款，而是拿著放貸資金又買房付首付，不斷加大房產投資杠桿，導致風險倍增，一旦出現房地產行情下跌，這樣的投資客很容易資不抵債，導致個人財務破產，銀行增加放貸壞賬。所以我們做的銀行抵押評估針對估價對象權益人做嚴謹的調查分析，只為更好控制放貸風險。我們的職業道德，職責所在要求對銀行放貸的前期風險把控盡心盡力。
2、商業地產
在目前的商業市場背景下，商業地產的發展狀況不容樂觀。我們最近幾年對商業地產的持續關注發現，商業地產除了一線城市供需較良性，很多二三線城市商業地產處于供過于求的狀態。評估商業地產也是我們的一項常規業務，我們的評估思路，方式方法對商業地產采取更謹慎更保守的策略。
就目前東莞商業地產來說，商業地產出現扎堆傾軋，市場容量遠小于商業地產的供應能力，而新的商業地產仍然在源源不斷的供應，加劇了供需的失衡失調，東莞常住人口的消費能力與商業地產的定位有較大的落差。比如目前的鴻福路商圈，集聚了第一國際，海德廣場，匯一城，臺商大廈KING MALL等商業地產，個個都體量巨大，幾萬平米的商業規模很正常，但是根據我們的長期觀察，這些商業中心都存在人氣不足，經營利用不飽和，商鋪空置率得不到有效下降，經營困難，租金高企，利潤微薄等問題，如此嚴峻的背景下，還有東莞國貿中心30萬平米航母級的商業地產即將上市，可以預見，一旦國貿中心開業，將會對鴻福路商圈造成多么大的沖擊。這只會加劇商業競爭的相互傾軋，商鋪的商業價值會攤得更低。
我們長期跟蹤研究商業地產的發展趨勢，也證實了這一事實，商業地產在東莞，價值不是上升，而是在隱隱下降，只是市場表現不明顯。一旦國家的經濟發展速度遲滯，實體商貿發展的市場大背景不明朗，那么商業地產會受到更大的沖擊。商業地產的貶值效應延伸到實體商業市場，就會造成大量的商場商鋪經營無力為繼，倒閉破產，風險會直接間接傳導到銀行的放貸風險上來，進而銀行壞賬高企，危及到金融安全。
所以我們在商業地產的評估上更著重商業價值的實質性分析，在不能找到抵押地產的商業價值有客觀提高的手段方法之前，我們須以保守悲觀的基調來分析商鋪的價值。以市場法為主，輔以收益法印證，如果兩者差異太大，則會直接在估價對象的價值上打上較大的折扣來修正商鋪的價值，以更客觀的反映抵押對象未來的價值變動大趨勢。
我們在抵押評估調查過程中充分考慮估價對象權益人的抵押動機。如果是處于經營性流通現金不足而抵押的，我們會額外關注經營者的經營狀況，謹慎分析其財務表現，預測未來的經營凈收益能否能充分保障經營者貸款的每月還款額度，并與銀行建議防范風險的措施。
如果是處于炒商鋪的真實目的，我們會尤其關注炒商鋪的商業可行性，未來商鋪是否有升值的有效可靠依據。若沒有可靠的現實基礎和充分的理論支持，我們會在抵押價值上做較大的降低幅度，特別要求銀行謹慎放貸，切實協助銀行降低金融風險。
3、辦公地產
目前辦公地產就整體市場大環境來說，非常值得做深入探究。辦公物業趨于高端化、形象化、大體量化的傾向。而這樣的傾向是與市場需求不相一致的。在東莞，辦公地產遍地開花，據我們的長期觀察，辦公物業的價格一直難以起色，上漲的難度巨大。辦公物業的價值是主要由購買者或承租者通過商業經營或行政管理來維持的一個業務生態體現的，辦公生態的市場表現和經營績效，會造成辦公物業的價值跟我們所預測的價值經常存在較大的差距。這種差距雖受市場價值掣肘，但不受辦公物業的價格行情變動左右，而是由購買者或承租者靠自己和團隊的經營智慧能否承擔其辦公的市場價值。在供過于求的市場下，辦公對象的承租人或購買者的實力對物業有較大的議價權。這種議價權的不對等，也會對辦公物業的價值起到烘托或打壓效應。比如某辦公樓進駐了一家世界五百強公司，則對辦公樓的價值提升非常明顯，如果某辦公樓里面出現了某公司欺詐經營事件，維權人員聚集上門，則會導致物業形象受損，同棟辦公大樓的其他公司外界可能也會產生不信任感，進而辦公樓出現承租公司退場，空置無人承租，在租公司則會要求降低租金等一系列問題。
我們在評估辦公物業時，先會對辦公物業的周邊同類辦公樓的狀況做走訪調查，調查其辦公樓宇檔次，進駐的企業種類和名氣，辦公物業管理是否完善，進駐率，各個樓層的辦公布局，大致各個公司的辦公面積，以及辦公面積與每平米的月租金存在的關聯關系，辦公樓的停車位等因素做較全面的了解。
在評估辦公物業時，我們需要真實了解這棟辦公樓目前的真實物業管理和經營狀態，這對辦公價值后期是否有長期發展的能力很重要。一個不合格的物業公司可能會造成進駐企業辦公效率的下降，這也會對辦公物業的價值有一定的影響。
辦公樓位置是否交通條件優越，來此上班是否方便，辦公樓的外觀形象，內部公共空間裝修設計，智能化設施設備是否滿足現代高素質化年輕人的挑剔眼光，能否吸引年輕人在此辦公樓上班，這同樣是我們需要考慮的，因為進駐的企事業單位吸引不到人才來此工作，辦公樓的效用不能通過人才的價值發揮體現，那么辦公樓表面的市場價值也難以維持，或者說會出現有價無市的局面。
辦公樓的估價考慮需要更多的貫徹以人為本的思想，不是簡簡單單的從表面上對待。評估辦公樓的抵押價值在周邊辦公物業的共性基礎上充分考慮其特殊性，協助銀行更全面的認識辦公物業的真實價值所在。
4、特殊地產
特殊地產的特殊性一是表現在用途特殊，比如高速公路收費站；二是表現在權益特殊，比如軍隊待處置的國家涉密地產；三是表現在抵押價值實現方式特殊，比如地產信托基金的投資地產。
特殊地產的特殊性每個特點都不一樣，需要我們估價公司和估價師針對每一個特殊地產深入研究，量身定做才能制定可行的估價方案。在此就不一一闡述。
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