委托評估涉案房地產是一套帶租約的辦公用房。根據被申請方提供的租賃合同及現場勘查，估價對象已出租，承租人為張某某。租賃合同有效期為2017年4月27日至2022年5月16日。租賃合同第2頁第三條“租金、押金及其他費用”中第1項“租金采用下列方式計算”為：自2017年05月16日至2018年05月15日租金按每月人民幣壹萬元整計租，2018年05月16日至2019年05月15日租金按每月人民幣壹萬零伍佰元整計租，2019年05月16日至2020年05月15日租金按每月人民幣壹萬壹仟零貳拾伍元整計租，2020年05月16日至2021年05月15日租金按每月人民幣壹萬壹仟伍佰柒拾陸元整計租，2021年05月16日至2022年05月15日租金按每月人民幣壹萬貳仟壹佰伍拾伍元整計租。第二項：租金按季度結算，承租方應于每次租金到期前十五天支付下一次季度租金給出租方。第三項：承租方應在本合同簽訂之日向出租方支付人民幣貳萬元作為押金。
截至估價價值時點，被申請人未能提供有關估價對象的租金、押金收據或收票等，僅提供其支付寶“張某某”轉賬截圖，根據其截圖，顯示“張某某”已于2017年4月26日向被申請人轉賬47113元，于2017年8月4日向被申請人轉賬9999元三次，于2017年11月10日向被申請人轉賬10000元三次。根據被申請人介紹，2017年4月26日轉賬的47113元中20000元為押金，余額27113元為扣除物業費后的租金。2017年11月10日向被申請人轉賬10000元三次共計30000元，其租金已支付到2018年2月15日。
筆者所在機構接受這一項目委托后，對有關租賃合同等資料提出需由委托人民法院提供，只接受法院提供的跟本案相關的資料，即有關租賃合同和已收租金的事實需經人民法院認可。
同時為了更好履行估價師責任，做到客觀、公正，維護各方當事人的利益，在法院對有關租賃情況認可下，我們在估價報告中對估價對象有關租約和租金收付情況進行了相關說明披露，以提請報告使用人和競買人注意。
根據目前司法拍賣實際情況，現涉案財產多通過網絡司法平臺進行拍賣，拍賣過程公開透明，對于標的物的權屬瑕疵和限制條件更應該在報告中充分說明，比如租賃權、抵押優先權、地役權，現狀是否改變等均要披露和提示。即便在評估價值中有無考慮這些因素的影響，也應有相關文字說明。我們這次關注的是租賃權狀況，要做到對租約的盡職調查，首先得落實標的物拍賣后租金收益的流向，帶租約出售后，由買受人承接合同的，這就可以根據估價規范操作。如果拍賣后租金由原業主收取了的，應該提請法官注意該瑕疵，估價結果也應該考慮扣減已收租金年限的相關權益。
根據《房地產估價規范》有關規定，司法拍賣評估在拍賣后不消除租約的，帶租約的房地產在租期內采用租約約定的租金測算，租期外的采用市場客觀租金進行測算。
但根據估價對象實際情況，在采用收益法進行測算時，原業主已收租金的期間內對潛在買受人來說租金收益實際為零，那么收益法測算的收益價值則應扣減租約期內的租賃權益價值，才是該估價對象的收益價值。
比較法中也相應的應該考慮租約對比準價值的調整，實際操作中，可以用收益法分別測算出無租約情況下有有租約情況下的收益價值，以兩種情況算出來的收益價值的比差來作為比較法的調整系數。此外，比較案例的選擇也該考慮是否帶有租約限制，比差在符合單項因素調整和綜合調整比例范圍內可以在權益狀況因素中直接進行調整，如超出規范指引調整范圍，建議可在統一交易價格內涵處進行調整處理。
