繼鼓勵租房、為租賃住房提供建設用地等“房住不炒”政策之后，北京樓市又有新動作。近日，北京市住建委同市發改委、市財政局、市規劃國土委聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，8月3日《辦法》正式面向社會公開征求意見。
所謂“共有產權住房”，其實就是買房人與政府共有房屋產權。簡單說就是政府和產權人各持一定的產權比例，但使用權屬于購房人，這樣購房人就可以通過相對較少的資金獲得使用權和一定比例的產權。
北京樓市政策，一直是全國大中城市方向標，《辦法》公開征求意見稿以來，網上各種分析解讀文章很多，在此我們就不再展開。側重說一下與評估有關兩個情形：
1.共有產權項目上市時應進行評估
《辦法》第十九條（價格和份額確定程序）規定：【評估師資訊】
共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委托房地產估價機構進行評估，并由市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核后確定。評估及確定結果應面向社會公開。
也就是說，政府和購房人雙方的各自產權份額以市場評估價格與限定價格之間差額為基礎確定。
共有產權住房的價格是大家最關心問題之一。共有產權住房項目的銷售均價有個大前提，即應低于同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。
共有產權住宅銷售均價在土地供應文件中予以明確，即土地出讓時已確定項目未來住宅銷售均價，與“限價房”要同，各政策性指導價。
項目上市時，市場價格則由代持機構委托房地產估價機構根據該項目周邊同地段、同品質普通商品住房進行評估，評估結果經相關政府部門審核后，以這個價格與項目限定價格比例來確定共有產權房購房人與政府的產權份額各自所占比例。
比如，某個共有產權住房項目，供地的時候確定未來上市限定的銷售均價為3萬元/平方米，在上市時，先由房地產價格評估機構評估出該項目周邊同地段、同品質的普通商品住房市場價格，比如是5萬元/平方米，經政府部門審核后按6萬元/平方米確定的話，那么購房人占有的產權份額就是60%，另外40%產權份額則由政府指定代持機構占有。
2.共有產權住房再交易環節需進行評估
《辦法》第二十六條（再上市價格管理）規定：【評估師資訊】
代持機構行使優先購買權、購房人購買政府份額的房屋價格，應委托房地產估價機構參照周邊市場價格評估確定。
購房人轉讓價格明顯低于評估價格的，代持機構應當按購房人提出的轉讓價格予以回購。
購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，應當按市場價格購買政府份額，取得商品住房產權后實現退出，或由代持機構回購其所有的產權份額。
