| 對于很多人來說，房產(chǎn)稅是一個我們在說調(diào)控的時候經(jīng)常會出現(xiàn)的內(nèi)容，仿佛出臺了房產(chǎn)稅之后房價就會下降甚至暴跌。但每年都叫囂著“狼來了”的房產(chǎn)稅卻遲遲不肯出現(xiàn)，而近期中國（深圳）綜合開發(fā)研究院院長樊綱8月8日在海南舉行的“2017博鰲房地產(chǎn)論壇”中喊話：“房地產(chǎn)稅是樓市調(diào)控的一個長效機制，應(yīng)趕快實行，房價不會暴跌。”今天我們就借由此次論壇演講來談?wù)劮康禺a(chǎn)稅究竟是怎樣一個被大眾寄予厚望的東西。
很多人都認為只要出臺了房產(chǎn)稅房價就一定會下降，其實這里的房產(chǎn)稅包含了空置稅在內(nèi)的一個廣義上的房產(chǎn)稅，通過對空置房屋征收高額稅費來擠壓此類人群的閑置資源，從而使得房價下跌。
不過今天我們談的是狹義上的房產(chǎn)稅，其內(nèi)涵主要分為兩類：一類是反映政府與業(yè)主之間政府提供公共服務(wù)與居民繳費之間的關(guān)系，也就是說政府出錢建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，居住在這地方的居民就應(yīng)當對此付出一定的費用。另一類是對經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)生的收入所得征稅，比如說你將房屋出租，對收入的租金進行一定比例的征稅。嚴格意義上講，這兩點才是房產(chǎn)稅的內(nèi)涵，我們要分析房產(chǎn)稅，要研究這個東西帶來的影響，首先就應(yīng)該明白它真正的內(nèi)涵。
弄清了內(nèi)涵，接下來我們說一說現(xiàn)行試點的兩個城市上海和重慶的情況。
房產(chǎn)稅這個東西其實呼吁了很多年，在2011年的時候選取了上海和重慶分別進行了房產(chǎn)稅的試點。當然，六年下來要說這兩個地方房產(chǎn)稅對房價的影響，那幾乎是微乎其微的，而對地方財政的貢獻也沒那么顯著，可以說是象征意義大于實際意義。
從試點方案來看，有兩個方面內(nèi)容，第一，針對“增量房”或者“高端房”；第二，主要以房地產(chǎn)價值作為計稅依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅改革呈現(xiàn)兩個特征，稅基窄、稅負重。這與我國稅收制度“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的基本原則不符，也有違社會公平，更不能體現(xiàn)稅收在調(diào)節(jié)經(jīng)濟中的作用。
那么問題來了，如何設(shè)置房產(chǎn)稅才是真正行之有效的呢？
樊綱在房地產(chǎn)博鰲論壇上提出了使用“雙軌過渡制”辦法來實行：“新房新辦法，老房20年過渡。老房子的錢已經(jīng)交過一輪了，交的稅有20年的時間折現(xiàn)，大概都折現(xiàn)沒了，20年之后再征房地產(chǎn)稅，對那些老房子是合理的。目前全世界的房產(chǎn)稅大概在0.8%-2.8%之間，我國房產(chǎn)稅稅率可以取中間的一塊，豪宅可以多交稅，而舊房子和低價的房子則適當減免。”
而對于實行了房地產(chǎn)稅之后房價會不會下跌的問題，樊綱說到：“我認為不會，因為我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)狀況是在這么多行政手段的調(diào)控下，我們的需求被嚴重抑制的。你要一旦實行這種長效機制，你就可以把這些東西都放開，當這些東西放開的時候，那個合理的需求足以彌補你用這個辦法擠掉的那些不太合理的需求，房地產(chǎn)仍然能平穩(wěn)發(fā)展。”
中估聯(lián)數(shù)據(jù)認為，房產(chǎn)稅改革應(yīng)當符合“寬稅基、低稅率”的原則，中國目前還做不到，在真正實現(xiàn)這個目標之前，“雙軌制”能起到很好的過渡作用，但是“寬稅基、低稅率”一定是房產(chǎn)稅的大方向所在。而在這個方面可以借鑒一下房產(chǎn)稅機制比較成熟的香港的做法，舉個案例可能大家看得更明白一點：
香港居民陳先生以每月5000港元（房屋價值大約300萬港幣）將其物業(yè)使用權(quán)出租給李先生，租期為20年，李先生將物業(yè)裝修（攤到每年成本約5000港元）后以每月8000港元的價格轉(zhuǎn)租給王先生。這當中涉及到的稅費計算如下（單位：港元/年）：
香港房產(chǎn)稅的征收是以租金來計算的（有專門的機構(gòu)來對區(qū)域租金進行評估），如果陳先生不將房屋出租，那么每年只需要交5%的差餉（也就是我們之前說的房產(chǎn)稅第一種內(nèi)涵）費用3000港元/年。
而現(xiàn)在陳先生將房屋以每月5000港元出租給李先生，那么一年的租金收入是5000*12=60000港元，這其中需要繳納16%的物業(yè)稅（房產(chǎn)稅的第二種內(nèi)涵），共計7680港元/年，比起租金收入來說并不算貴。
李先生將房租裝修好之后再出租，那么除去成本的租金收入為31000港元/年，其中需要繳納15%的利得稅共計4650港元/年。
總的來說，如果一套房子的價值是300萬港元左右，應(yīng)該上交的房產(chǎn)稅是3000港/年。但是從事出租或者轉(zhuǎn)租，需要另外計算經(jīng)營性的房產(chǎn)稅。老百姓關(guān)心的其實是前者，但按照評估租金計算房產(chǎn)稅稅基，才更符合房產(chǎn)稅改革的基本方向。
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