這兩天，網絡上熱傳兩份文件↓↓↓
一份是江蘇省高級人民法院辦公室 在5月31號簽發的，其中規定：司法拍賣房產不受地方政府限購政策影響。
而另一份是南京市房地產市場綜合執法辦公室 在本月7號簽發的，其中明確：因司法拍賣取得的房產，按住房限購政策執行。
▲ 江蘇省高級人民法院2017年5月31日發布文件
而就在江蘇省高院這份文件發布一周后，南京市房地產市場綜合執法辦公室針對性地發布《關于明確<關于進一步加強房地產市場調控的通知>操作有關事項的通知》，正面回應了這一議題。明確“因司法拍賣取得不動產的，按住房限購政策執行，購房者需具有購房資格;同時，取得者需在取得不動產證書滿3年后方可辦理轉讓合同備案登記手續”， 這份內容上截然相反通知可以說是完全否決了江蘇省高院文件的要求。有趣的是，筆者看到，作為江蘇省高院的下級，南京市中院赫然在收件單位之列，南京市房管局對江蘇省高院這一文件“正面硬懟”的意味不言自明。
▲ 南京市房地產市場綜合執法辦公室6月7日發布文件
部分朋友可能會對司法拍賣感到陌生，司法拍賣，即法院在民事案件強制執行程序中，按程序自行進行或委托拍賣公司公開處理債務人的財產，以清償債權人債權。自從大杭州出了個馬云之后，司法拍賣的主要陣地就從線下轉移到了線上，在網上你不僅能拍到名牌包包、手表，甚至車子、房子、土地也是不在話下，點點鼠標就能操作，非常方便，用支付寶就可以買買買，而且通常還很便宜，這對剁手黨來說是不是很爽?
▌對于司法拍賣房是否屬于限購范圍的問題，其他省市又是如何規定的呢?
在北上廣深等地，司法拍賣房產必須符合政府限購條件，是主流的做法。
▶北京市住建委工作人員：
“受限購政策影響的。要不然不就都可以買了嘛，那不就都去拍賣了。判決的是沒有辦法的。”
▶上海市房產交易中心工作人員：
“司法拍賣如果是強制拍賣的話，就不涉及限購。如果不是的話，那購房者必須要符合上海限購政策。材料里面會有一個法院的判決書或是裁定書或是調解書，拍賣行還有一個協助執行通知書，這種屬于強制拍賣。購買人的話，如果是強制拍賣，有這些文件的話，就誰都可以買。”
▶廣州天河區房產交易中心工作人員：
“拍賣行出了拍賣成交確認書，法院也出了協助執行書，我們肯定要按照法院規定來做的。但是法院和拍賣機構會先查你有沒有資格購房的。”
▶深圳市某承接司法拍賣的拍賣行：
“如果你要購買司法拍賣的房子，必須符合深圳市頒布的限購政策。”
▌司法拍賣房產到底受不受限購政策影響呢?
畢竟這關涉不少吃瓜群眾的切身利益，尤其是那些因政策加碼而被限購的。
☑ 《物權法》第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。
☑ 《民事訴訟法》第二百四十二條規定，被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權向有關單位查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產情況。人民法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財產。人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價財產，應當作出裁定，并發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。
☑ 《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十三條規定，拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。
以上法律和司法解釋的規定，翻譯成大白話，就是“司法拍賣房屋所有權自法院裁定送達買家時轉移，不受限購政策的影響，房管局/國土局作為產權過戶的協助執行單位，必須配合辦理相關手續”。
▌那么問題就來了，既然法律明明白白地規定了法拍房不受限購政策調整，那實踐中這些地方的限購政策又作何解釋?
很無奈，這就是我們當下的現狀，也是整個法律職業共同體所面臨的尷尬。大量的地方性文件、政策、通知甚至是一紙會議紀要、領導的一句批示就能夠廢掉一部代表國家意志的法律，就能架空法律，將其束之高閣。這樣的事情不勝枚舉，比如很多城市地下車位不給辦理權屬證書，比如很多城市《商品房買賣合同》“備案制”被活生生整成了“審批制”，比如很多城市規定樓盤價格超過某個數值就不給價格備案不發預售證……，不勝枚舉。在前文南京房管局撕逼江蘇省高院一案中也是如此，一個政府部門的內設機構一紙通知就能讓一票人等的安居理想落空，這也就無怪人們常說“什么法也不如領導的看法大”了。
▌可能有部分朋友會感到疑惑，為何法律要這么規定?憑什么司法拍賣的房屋就可以有超越普通市場交易房屋的這種“特權”，就可以不受限購政策調整?
需要說明一下，這是因為，每一樁司法拍賣案件，其背后都是一個個曾經“受過傷”且嗷嗷待哺的債權人，進入司法拍賣環節的案件，意味著法院已進行裁決，但有關當事人拒不履行法院生效文書確定的義務，債權人的利益已受過侵害，只能通過資產處置來彌補損失，而司法程序則是普通民眾權利得以救濟的最后一道防線，法院受理申請人的申請，對被執行人的財產通過司法拍賣的形式予以執行，是法律賦予法院的司法權，也就是司法公正最后一步的體現。
▌結語：
強制拍賣是法院為保障執行債權人權利的實現而強制剝奪債務人的財產處分權，通過拍賣使拍賣物變價的執行行為。這是一種國家公權力行為，是法律賦予法院的司法權。那么，法院通過行使司法權，使得強制執行的申請人的債權得以實現，是公民合法權益的救濟途徑。因此司法拍賣以法院生效的文書作為執行依據，政府機關、政府部門如果對抗的話，那就是對抗的法律。法院拍賣成功后，下發裁定書和協助執行通知書，要求房產部門辦理變更登記，有權機關必須予以辦理，政府部門如果拒不履行協助義務，法院有權予以處罰。
無論誰是誰非，還需盡快從全國層面上出統一規定，不然無論是司法，還是政府管理部門，還是對于欲購買房屋的民眾來說都會無所適從。
