| 
今年2月，國土資源部下發通知并印發《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案》，對全面開展完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點作出重要部署。試點地區涉及30個省（區、市）的34個市縣（區），具體為：
開展國有土地二級市場試點的28個試點地區名單：
北京市房山區、天津市武清區、河北省石家莊市、山西省太原市、內蒙古自治區二連浩特市、遼寧省撫順市、吉林省長春市、黑龍江省牡丹江市、江蘇省南京市、浙江省寧波市、安徽省宿州市、福建省廈門市、江西省南昌市、山東省臨沂市、河南省許昌市、湖北省武漢市、湖南省長沙市、廣東省東莞市、廣西壯族自治區南寧市、海南省三亞市、重慶市主城九區、四川省瀘州市、云南省昆明市、陜西省西安市、甘肅省天水市、青海省西寧市、寧夏回族自治區石嘴山市、新疆維吾爾自治區庫爾勒市。
同時開展國有和集體土地二級市場試點的6個地區名單：
上海市松江區、浙江省湖州市德清縣、廣東省佛山市南海區、四川省成都市郫縣、貴州省遵義市湄潭縣、甘肅省定西市隴西縣。
01
今年5、6月份，國土資源部陸續批復了各地市場試點實施方案。從各地批復實施方案內容來看主要有：
1.明確轉讓范圍。各類導致國有建設用地使用權轉移的行為都屬于轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資、司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的國有建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移；
2.鼓勵城鎮低效用地再開發。鼓勵市場主體通過土地二級市場收購相鄰多宗地塊（包括有合法手續的空地）進行集中開發利用，以對相鄰宗地簽訂轉讓協議、落實補償政策為依據，制訂項目改造方案批準實施。進行聯合再開發的，地塊開發完成后可以按照再開發方案約定的比例將產權分割登記到聯合體成員名下（或分割轉讓到股東名下）。
3.實施政府優先購買。在土地利用總體規劃劃定的城鎮擴展邊界范圍內，城鄉規劃已經確定土地用途改變為經營性用地（工業用地除外）的國有建設用地轉讓和司法處置的，以及轉讓價格低于近3年同土地等級同類用途土地一級市場平均出讓價格70%的國有建設用地，政府可以實施優先購買權。同地段同類用途平均出讓價格由市物價局會同市國土資源局統一測定公布。
4.落實好國家稅收優惠政策。對土地及其地上建筑物一并交易行為涉及土地增值稅的，如確實不能按實清算的，可以實行核定征收，核定征收率原則上按5%執行。
5.加強劃撥土地出租管理。國土資源部門負責出租收益金的計征，財政部門負責出租收益金的收繳、管理和分配。土地出租年收益金暫時按土地用途對應基準地面地價的一定比例收取。
6. 明晰建設用地使用權轉讓的必要條件。以劃撥方式取得的土地使用權，土地用途符合《劃撥用地目錄》的可不補繳出讓收入，直接辦理轉讓手續和不動產登記手續；以租賃、作價出資（入股）和授權經營方式取得的土地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓。
7. 規范土地分割轉讓管理。允許具備條件的工業、倉儲、商業（辦公）用地使用權分割轉讓，促進用而未盡、閑置低效存量土地盤活利用。涉及集體經營性建設用地使用權分割轉讓的，應征得集體經濟組織同意。
8. 探索工業地產開發運作模式。創新工業用地產權管理機制，允許使用權人利用全部或部分土地以“小微企業創業園”等模式，進行標準廠房建設。建成后在規劃條件符合情況下，允許開發主體對全部或部分標準廠房的房產、建設用地使用權分割轉讓，但不得改變功能和土地用途，引進企業須符合產業政策要求。
9. 實施差別化的稅費政策。對閑置和低效土地嚴格執行我縣“畝產稅收”城鎮土地使用稅政策，不得享受任何政府優惠政策。
10. 完善土地抵押機制。放寬對抵押權人限制，按照債權平等原則，自然人、企業均可作為抵押權人依法申請以建設用地使用權及其地上房屋等建筑物、構筑物所有權辦理抵押登記。探索允許自然人、企業以出讓方式取得的科教、醫衛慈善、公共設施等建設用地使用權及其地上房屋等建筑物、構筑物設立抵押權。
11探索實現土地二級市場交易合同網上簽訂、備案，建立土地二級市場網上交易平臺和不動產登記信息管理基礎平臺的互通共享機制。
12.培育和規范中介組織。發揮評估、測繪、經紀等中介機構在市場交易活動中的橋梁作用，加強對土地評估中介機構的指導和監管。
02
從多個試點城市實施方案多涉及與地價評估相關內容。如四川省瀘州市、成都市郫都區：完善土地抵押機制。探索研究制定城鄉統一的建設用地使用權抵押管理等相關政策。放寬對抵押權人的限制，按照債權平等原則，金融機構、自然人、企業均可作為抵押權人依法申請以建設用地使用權及其地上房屋等建筑物、構筑物所有權，辦理不動產抵押登記。以劃撥方式取得的建設用地使用權抵押的，其抵押價值應根據有資質的評估機構，按照《城鎮土地估價規程》評估確定的劃撥建設用地使用權權益價格來設定。
部分試點地區與評估相關內容
|
試點地區 |
與估價相關內容 |
|
四川省瀘州市、成都市郫都區
|
完善土地抵押機制。探索研究制定城鄉統一的建設用地使用權抵押管理等相關政策。放寬對抵押權人的限制，按照債權平等原則，金融機構、自然人、企業均可作為抵押權人依法申請以建設用地使用權及其地上房屋等建筑物、構筑物所有權，辦理不動產抵押登記。以劃撥方式取得的建設用地使用權抵押的，其抵押價值應根據有資質的評估機構，按照《城鎮土地估價規程》評估確定的劃撥建設用地使用權權益價格來設定。對出讓土地抵押價格高于近期該區域同用途一級市場土地成交最高樓面地價100%的，區交易服務管理機構應進行風險提示。 |
|
陜西省西安市 |
培育和規范中介服務組織。發揮中介組織在市場交易活動中的橋梁作用，為土地交易提供咨詢、估價、經紀等服務。加強對中介機構的監督管理，土地評估報告須經國土資源部網站或中國土地估價師與土地登記代理人協會網站通過“土地估價系統”進行備案，并取得電子備案號。將中介組織列入全市誠信系統管理，引導中介機構誠信經營，對失信的建立懲戒和退出機制。 |
|
江蘇省南京市 |
規范中介服務。規范服務行為，為中介機構提供培訓和咨詢服務，充分發揮中介機構在市場交易活動中的橋梁作用。中介機構應按照行業管理規定，堅持誠實守信的原則為交易雙方提供咨詢、估價、經紀、信息等服務。加強中介機構監督管理，將中介組織列入南京市土地市場誠信系統管理，引導中介機構誠信經營，對失信的建立懲戒和退出機制。 |
|
黑龍江省牡丹江市 |
培育和規范中介組織。發揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用，鼓勵具有相應資質和業務往來的中介組織，在本著合法和誠信的原則下，參與我市土地二級市場交易活動，為交易雙方提供咨詢、估價、經紀等服務。同時應加強對中介組織的指導和監管力度，引導其誠信經營。對于失信的組織要堅決予以取締并追究相應責任。 |
|
以出讓方式取得的建設用地使用權抵押時，如抵押金額不超過該宗地土地出讓金數額，可不進行地價評估直接辦理抵押登記；如抵押金額超過該宗地土地出讓金數額，需重新委托地價評估并按要求進行備案后方可辦理抵押登記。 |
|
寧夏回族自治區石嘴山市 |
合理確定建設用地使用權抵押價值。以劃撥方式取得的建設用地使用權連同地上建筑物抵押的，土地抵押價值應根據第三方評估機構評估確定的劃撥建設用地使用權權益價格設定。以出讓方式取得的國有建設用地使用權依法進行抵押的，抵押金額應合理確定。建設用地使用權連同地上建筑物、附著物抵押時，要在抵押合同中分別對土地使用權價值和地上建筑物、附著物價值予以明確。
培育和規范中介組織。發揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用，為交易提供咨詢、估價、經紀等服務。對現有房地產交易中介機構進行調查評定，能夠承擔土地二級市場交易服務的，可準予其從事土地相關咨詢、經紀等中介業務。通過公開招標方式，選取具備相當業務資質、信用良好的土地評估機構建立評估機構備選庫，為土地二級市場交易提供土地價格評估和地價咨詢服務。土地交易機構要加強指導和監管，引導中介機構誠信經營，保障建設用地二級市場健康有序發展。 | |
