| 距離北京3.17調控已過去百日，調控的力度總算是顯現出來了，一線和核心二線城市量價普遍穩定下來又或有所下滑，其中，深圳房價從去年10月至今已累計下跌7108元/平米。但與一二線城市不同的是，三四線城市仍在加快去庫存腳步，對全國地產銷售形成有力支撐。但就現狀來看，三四線城市庫存壓力還是比較大的，在這樣的情況下，市場對可以拉動房地產銷售和投資增量的棚改存了比較高的期待。
對于庫存周期長的城市來說最困難的問題是需求不足，住建部棚改相關數據顯示2016年我國貨幣化棚改安置比例為48.5%，預計2017 年將進一步提高貨幣化安置比例，達到60%左右。按套均85 平米計算，預計貨幣化棚改將帶來約2.5億平方米的商品房住房需求，占2016 年全國商品住宅銷售面積的18%。無怪乎今年5月24日國務院常務會議上李克強總理特意確定了今后三年棚戶改造的目標任務：確保完成今年再開工改造600 萬套的棚改任務，同時實施2018 年到2020年3 年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500 萬套。
今天，咱們不妨來思考一下棚改這件事。
在城鎮化快速推進的歷史大潮中，棚戶區改造不僅改善民生、改變城市面貌，也創造住房需求、拉動房地產投資、提高城市土地利用率，是未來5年支撐房地產行業發展的核心變量之一。好處多的說不完，但在實際操作過程中遇到的最大問題補償款問題，資金從哪兒來直接影響到棚改進度。
2013年，國務院印發針對棚戶區改造的25號文件，將2013年的棚改目標由此前提出的304萬戶降低為232萬戶，而下調的主要原因就是棚改巨大的資金壓力。2014年，中國人民銀行創設抵押補充貸款（Pledged Supplemental Lending，PSL），為開發性金融支持棚改提供長期穩定的資金來源。隨后，央行PSL貸款對象擴展到中國農業發展銀行和中國進出口銀行等兩個政策性金融機構，而這也變成主要的資金來源。但從今年以來，棚改增量資金主要來源變為了保障性住房開發貸款和財政支出。根據相關數據，我們可以發現PSL貸款累計余額雖然仍以高位運行，但是增速卻不斷下滑。2017 年棚改的貨幣化率進一步提升意味著資金需求量的增加。2017 年1-5 月PSL 新增2947 億，相比于去年同期的4188 億元，支持力度明顯下降。
 線城市去庫存利器
目前房地產的現狀是一二線城市庫存不足，限購政策層出不窮，看起來頗為蕭條，但與之相反的卻是三四線城市商品房銷售的火爆，兩極分化嚴重。三四線城市會出現這樣的情況，是在寬松政策指導下，農民進城購房和棚戶區貨幣化改造等多項因素疊加造成的。我們來看一下人口流出大省四川、安徽和河南的省會城市銷售占比變化，2013-2016 年每年春節前后，農民進城購房置業需求會有一個集中釋放，表現為一方面全省地產銷售保持高增速，另一方面省會和省內主要城市銷售量占比卻明顯下滑，這一現象在2017 年更為突出。
今年一季度是棚戶區集中開工改造時間段。在多份政府文件中，都有“6月底前應不低于70%，9月底前100%開工”這樣的表述。改造開工的加快和今年貨幣化安置率的提高，進一步刺激了三四線城市的地產銷售。但要注意到，5月底全國商品房待售面積仍然高達6.6 億平方米，對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴重的三四線城市來說，去庫存任務依然艱巨。四川、山東、湖南等很多省份依然將去庫存作為工作的重點，采取“購房獎勵”、“購房補貼”等多種“升級版”政策形式推動庫存去化。考慮到一季度農民置業和棚改貨幣化需求的集中釋放，年內房地產銷售增速將呈逐漸回落態勢。
 的影響沒那么大
棚改雖然有利于去庫存，但是要明確的一點是棚改安置房安置部分不拉動商品房銷售，房地產銷售是通過貨幣化安置拉動。自2015年，棚改貨幣化安置大力推進以來，棚改貨幣化安置比例快速提升，直接拉升商品住房銷售。住建部數據顯示，2015年和2016年棚改去庫存分別約1.5億平和2.5億平；按照2015年和2016年商品住宅銷售面積11.2億平和13.8億平來算，兩年棚改貨幣化安置消化商品房分別占全年銷量的13.4%和18.1%。
不過棚改對于房地產投資拉動作用較弱，無法改變下半年投資增速下降的大趨勢。根據2017 年600 萬套的棚改目標，去掉60%的貨幣化安置部分，40%是屬于實物安置，即保障房建設。考慮到由于保障房的建設用地一般靠政府劃撥，固定資產投資構成中主要是建安費用，2016 年12 月的建安成本一般在1650 元/平米，單套面積一般在60平左右，那么簡單算下來棚改帶來的房地產投資新增需求約為3000 億元，相比于2016年全年房地產投資的10 萬億元，占比僅為3%，體量相對有限。再考慮到“6月底前應不低于70%，9 月底前100%開工”的進度安排，棚改對于房地產投資的支撐作用是將逐漸減弱的。
但要具體說到對各地房價的影響，那么大家怕是要失望了，中估聯數據研發總監顏莉博士認為：“棚改的目的有兩個，第一，改善城市居民居住質量。第二，增加房地產市場供給。針對第二點，增加的房地產市場供給如果能被新型城鎮化中的新市民所吸收，那么這個城市房地產市場中短期看好，反之亦然。因此，棚改的影響的關鍵是在城市對新市民的吸引程度上，只有能形成一定吸引力的城市，房價才存在支撐。” |
