| 資產(chǎn)評估法已由全國人民代表大會常務(wù)委員會于2016年7月2日通過，自2016年12月1日起施行。廣大資產(chǎn)評估行業(yè)人士應(yīng)認真學(xué)習(xí)、貫徹落實資產(chǎn)評估法，促進資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展。
以下是我們對《資產(chǎn)評估法》的理解。
理解之一：評估工作的難度大大增加，評估師和評估機構(gòu)的責任和風險也大大增加，評估成為高危的職業(yè)和行業(yè)，評估師要更加勤勉謹慎執(zhí)業(yè)。
資產(chǎn)評估法施行后，其對評估工作的要求比現(xiàn)行評估標準、規(guī)范、準則、指導(dǎo)意見等的要求嚴格的，應(yīng)按照資產(chǎn)評估法的要求來做。例如，現(xiàn)行國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》僅要求“對搜集的估價所需資料應(yīng)進行檢查”，而資產(chǎn)評估法第13條規(guī)定評估專業(yè)人員應(yīng)“對評估活動中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證”，第25條規(guī)定評估專業(yè)人員應(yīng)“收集權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料并進行核查驗證”。
因此，資產(chǎn)評估法施行后，房地產(chǎn)估價師應(yīng)對房地產(chǎn)評估活動中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證，不能只是進行檢查了。盡管資產(chǎn)評估法也規(guī)定“委托人應(yīng)當對其提供的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責”，但這是兩碼事，各自要負各自的責任，委托人不如實提供資料的，并不能免除評估專業(yè)人員和評估機構(gòu)的核查驗證責任，何況資產(chǎn)評估法沒有要求委托人對其提供的資料的“準確性”負責，對“準確性”的要求僅出現(xiàn)在評估專業(yè)人員應(yīng)履行的義務(wù)條款中。據(jù)《現(xiàn)代漢語詞典》的解釋，核查是“審查核實”，驗證是“檢驗證實”。現(xiàn)實中要做到核查驗證，是極其困難的。
資產(chǎn)評估法的這種要求不僅大大增加了評估工作的難度，還大大增加了評估師和評估機構(gòu)的責任，尤其是大大增加了風險，使得評估成為了高危的職業(yè)和行業(yè)，因為要承擔賠償責任。如資產(chǎn)評估法第50條規(guī)定：“評估專業(yè)人員違反本法規(guī)定，給委托人或者其他相關(guān)當事人造成損失的，由其所在的評估機構(gòu)依法承擔賠償責任。評估機構(gòu)履行賠償責任后，可以向有故意或者重大過失行為的評估專業(yè)人員追償。”因此，評估師要特別關(guān)注評估活動中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實性、準確性、完整性，親自到評估對象現(xiàn)場以及向有關(guān)部門等單位和個人進行核查驗證，更加勤勉謹慎從事評估業(yè)務(wù)。
理解之二：資產(chǎn)評估法確立了按專業(yè)類別設(shè)立評估師的原則，房地產(chǎn)估價師是房地產(chǎn)專業(yè)類別的評估師，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師承辦，房地產(chǎn)評估報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名。
資產(chǎn)評估法所稱的資產(chǎn)評估，是廣義的概念，包括房地產(chǎn)價格評估（簡稱房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)評估）。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)估價制度是依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法建立的，城市房地產(chǎn)管理法第34條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”。資產(chǎn)評估法施行后，房地產(chǎn)估價既要遵守資產(chǎn)評估法，更要遵守城市房地產(chǎn)管理法。因為就資產(chǎn)評估事項來說，資產(chǎn)評估法是一般法，城市房地產(chǎn)管理法是特別法。根據(jù)特別法優(yōu)于一般法原則，城市房地產(chǎn)管理法對房地產(chǎn)估價有特別規(guī)定的，應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法，城市房地產(chǎn)管理法沒有特別規(guī)定的，應(yīng)遵守資產(chǎn)評估法。
就目前的房地產(chǎn)估價師資格來說，城市房地產(chǎn)管理法第59條特別規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。”而且在近年來國務(wù)院多批取消了眾多職業(yè)資格的情況下，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格仍然得以保留。因此，房地產(chǎn)估價師資格目前仍然是國家“準入類職業(yè)資格”，房地產(chǎn)估價師資格考試將按照現(xiàn)行做法繼續(xù)開展。
資產(chǎn)評估法第28條規(guī)定“評估機構(gòu)開展法定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦，評估報告應(yīng)當由至少兩名承辦該項業(yè)務(wù)的評估師簽名”。因此，綜合城市房地產(chǎn)管理法和資產(chǎn)評估法的規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師是房地產(chǎn)專業(yè)類別的評估師，評估機構(gòu)開展評估對象為房地產(chǎn)的所有評估業(yè)務(wù)，包括法定的和非法定的評估業(yè)務(wù)，都應(yīng)當指定至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師承辦，評估報告應(yīng)當由至少兩名承辦該項業(yè)務(wù)的注冊房地產(chǎn)估價師簽名。
理解之三：在分行業(yè)監(jiān)督管理下，沒有對評估機構(gòu)的名稱、專業(yè)、地域范圍作出規(guī)定，提高了評估機構(gòu)的評估師數(shù)量要求，有利于評估機構(gòu)之間自由競爭和做大做強。
對于評估行業(yè)的四類主體——評估行政管理部門、評估行業(yè)協(xié)會、評估師、評估機構(gòu)中的前三類，資產(chǎn)評估法均有分專業(yè)的明確規(guī)定，如規(guī)定有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責分工進行監(jiān)督管理，全國性評估行業(yè)協(xié)會按照專業(yè)領(lǐng)域設(shè)立，評估師按照專業(yè)類別開展評估業(yè)務(wù)，但唯獨沒有對評估機構(gòu)作出分專業(yè)的規(guī)定，也沒有對評估機構(gòu)的名稱、地域范圍作出規(guī)定。評估機構(gòu)只要有一定數(shù)量的評估師（其中公司形式應(yīng)有8名以上，合伙形式應(yīng)有2名以上），向工商行政管理部門登記，到有關(guān)評估行政管理部門備案，即可開展評估業(yè)務(wù)。此外，資產(chǎn)評估法第22條規(guī)定“委托人有權(quán)自主選擇符合本法規(guī)定的評估機構(gòu)，任何組織或者個人不得非法限制或者干預(yù)”；第42條規(guī)定“評估行政管理部門不得違反本法規(guī)定，對評估機構(gòu)依法開展業(yè)務(wù)進行限制”；第43條規(guī)定評估行政管理部門“不得利用職權(quán)為評估機構(gòu)招攬業(yè)務(wù)”。
從上述規(guī)定來看，一是有利于大的評估機構(gòu)的發(fā)展，二是有利于原資產(chǎn)評估機構(gòu)的發(fā)展。之所以說有利于大的評估機構(gòu)的發(fā)展，是因為目前多數(shù)中小評估機構(gòu)的評估師數(shù)量不足8名，這些評估機構(gòu)如要生存下去，要么是增加評估師數(shù)量，要么是合并、兼并，要么是改制為合伙形式。而這些都會遇到不少困難，例如目前的評估師總量有限，不容易招聘到；合伙形式的評估機構(gòu)因要承擔無限責任，目前基本上沒有，未來是否意愿采取這種形式也不好說。較大的可能性是合并、兼并，但這也絕非易事，如需要志同道合，需要委曲求全。
之所以說有利于原資產(chǎn)評估機構(gòu)的發(fā)展，是因為不論評估機構(gòu)過去是原資產(chǎn)評估機構(gòu)，還是房地產(chǎn)估價機構(gòu)、土地估價機構(gòu)等，之間不再有名稱、專業(yè)、地域范圍等限制，可以自由競爭。但由于一般人通常搞不清楚資產(chǎn)評估法所稱的資產(chǎn)評估已不再是原狹義的資產(chǎn)評估，并且“資產(chǎn)評估公司”給人以所有的評估業(yè)務(wù)都能做的感覺，使得原資產(chǎn)評估機構(gòu)在名稱上占有優(yōu)勢，這些機構(gòu)只要聘用相關(guān)專業(yè)類別的評估師，到相應(yīng)的評估行政管理部門備案，就可以較容易地開展房地產(chǎn)估價、土地估價等評估業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)估價、土地估價等評估機構(gòu)則較難以開展原資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)。
當然，上述情況是否會出現(xiàn)，還取決于現(xiàn)有的各種評估機構(gòu)資質(zhì)許可審批或變相的資質(zhì)許可審批能否繼續(xù)搞，即使能繼續(xù)搞，評估機構(gòu)的評估師數(shù)量要求等條件要不要修改，以及評估機構(gòu)向有關(guān)評估行政管理部門備案時，有關(guān)評估行政管理部門能不能、會不會設(shè)立備案條件甚至搞變相的資質(zhì)許可審批，這些都有待于立法機關(guān)和有關(guān)評估行政管理部門作出解釋說明。但不管怎樣，沒有法律法規(guī)依據(jù)設(shè)立的各種評估機構(gòu)資質(zhì)許可審批應(yīng)當是不能搞的，特別是行業(yè)協(xié)會不能搞。因為資產(chǎn)評估法在這方面允許行業(yè)協(xié)會可以做的主要是“公布加入本協(xié)會的評估機構(gòu)名單”，“建立會員信用檔案，將會員遵守法律、行政法規(guī)和評估準則的情況記入信用檔案，并向社會公開”，“定期對會員出具的評估報告進行檢查，按照章程規(guī)定對會員給予獎懲”。
理解之四：“資產(chǎn)評估師”這個名稱已變?yōu)槟壳案黝愒u估師和估價師的一個泛稱，并分為不同的專業(yè)類別，沒有可以從事各種評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估師。
資產(chǎn)評估法所稱的“資產(chǎn)評估”是廣義的概念，“資產(chǎn)評估師（簡稱評估師）”也是廣義的資產(chǎn)評估師，不再是財政部所管的狹義的資產(chǎn)評估和狹義的資產(chǎn)評估師，并且資產(chǎn)評估法第8條明確規(guī)定“國家根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展需要確定評估師專業(yè)類別”，第28條規(guī)定“評估機構(gòu)開展法定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦，評估報告應(yīng)當由至少兩名承辦該項業(yè)務(wù)的評估師簽名”。由此可見，資產(chǎn)評估師只有分為不同的專業(yè)類別才合法。
資產(chǎn)評估師之所以要分專業(yè)類別是由評估行業(yè)的性質(zhì)決定的，因為資產(chǎn)評估是對評估對象的價值進行評估，這首先是與評估對象這種“物”密不可分的，評估時必須視“物”而為，必須對評估對象“識貨”。如果連評估對象的真假、好壞都難以鑒別，就根本評估不了評估對象的價值，更談不上客觀、合理、準確評估了。而現(xiàn)實中的一個人通常是不可能對各種評估對象，如房地產(chǎn)、機器設(shè)備、無形資產(chǎn)、礦業(yè)權(quán)、舊機動車、珠寶玉石、古董和藝術(shù)品等，都具有相應(yīng)的專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗而“識貨”的。此外，世界上包括資產(chǎn)評估在內(nèi)的所有專業(yè)服務(wù)都要遵守的基本職業(yè)道德之一，是應(yīng)具有相應(yīng)的專業(yè)勝任能力，也就是俗話所說的“沒有金剛鉆，別攬瓷器活”。
因此，資產(chǎn)評估師要分專業(yè)類別，就像教師要分教授的課程類別，醫(yī)師要分診治的專科類別，律師要分專業(yè)領(lǐng)域特長一樣，尤其是設(shè)計師要分是服裝設(shè)計、建筑設(shè)計、汽車設(shè)計、飛機設(shè)計等。資產(chǎn)評估師如果不分專業(yè)類別，或者專業(yè)類別不夠具體明確，是所謂“綜合資產(chǎn)評估師”，也會大大降低自己的專業(yè)性及專業(yè)形象和地位。因為那就像語文、數(shù)學(xué)、外語、音樂、舞蹈等課程都教的教師，通常只適合教幼兒園孩子或小學(xué)低年級學(xué)生。
因此，無論是從法律規(guī)定還是從評估行業(yè)及評估師自身發(fā)展需要考慮，目前的狹義資產(chǎn)評估師不應(yīng)與資產(chǎn)評估法所稱的廣義資產(chǎn)評估師混同，不能再籠統(tǒng)、模糊地稱為資產(chǎn)評估師，而應(yīng)找到自己的“專業(yè)類別”。可能正是基于這些原因，資產(chǎn)評估法作出了資產(chǎn)評估師要分專業(yè)類別的明確規(guī)定。
來源：中國房地產(chǎn)估價師 |
