| 作為專業的房地產估價人員，我們確定房地產抵押價值需要經過一個復雜的過程。通過充分的市場資料采集、選擇恰當的估價方法、進行合理的參數取值、測算、并衡量多種方法測算結果，最終綜合得出抵押價值。
此篇文章并非針對房地產抵押評估技術方法進行討論，而是站在《房地產抵押估價報告》（以下簡稱《估價報告》）使用方或報告審核方的角度，在不具備進行完整的房地產評估過程條件下，如何快速、準確的判斷抵押物評估價值的準確性。
經過我多年從事報告審核的經驗，我認為基本做到以下兩個步驟，就可以實現。
第一步：對抵押項目房地產市場價值進行初步調查判斷
通過對抵押項目周邊房地產市場交易情況進行初步調查，判斷出抵押項目房地產市場價格的大體區間水平。
即在對《估價報告》進行審查之前，首先通過自己對項目房地產市場交易狀況的了解，先大體把握項目的價格水平。做到心中有數。
第二步：判定《抵押估價報告》評估價值的合理性
這一步驟是在完成第一步驟的基礎上，再對《估價報告》進行審查。
要求審核人員能夠抓住《估價報告》中關鍵的價格影響因素，通過對其分析、測算過程合理性的判斷來判斷其評估結果的合理性。
一、抵押項目房地產市場價值的調查判斷
1、判斷方法—市場提取法
“房地產市場價值”從字面意思可以看出：即房地產在交易市場中可實現的公開、客觀的價值。因此，判斷房地產市場價值最直接，也是最簡便的方法。就是—市場提取法。也就是評估中說的比較法。即直接參考周邊類似物業的房地產市場成交價格來確定我們所要評估的項目房地產價值。
2、不同市場狀況下價格提取方法
根據其物業類型不同、所處區域位置不同，可分為：
（1）市場交易十分充足情況；（2）市場交易不十分充足情況；（3） 市場交易匱乏情況。
（1）市場交易十分充足情況下
例如我們所評估的房地產項目，是位于一個非常成熟居住區的住宅樓，或者是位于北京CBD心區或金融街的寫字樓物業。或者是位于王府井大街或西單的商業物業。周邊有大量的相同物業交易案例。在這種市場條件下，確定市場價值相對簡單。我們只需從大量交易案例中，盡量挑選出與評估房地產情況相似的案例價格。可直接參考其確定。
這種情況相對比較簡單，因此不再贅述，但并不是所有房地產市場狀況都這么有利，因此，如果遇到市場交易不充足時，我們應找出相應的解決方案。
（2）市場交易不十分充足情況下
對于市場交易不十分充足情況，在實際評估中也十分常見。當沒有大量與評估項目相同的交易案例可以參考的時候，我們如何從市場提取價格呢？下面分兩種常見的情況分別說明。
① 周邊缺少交易案例
解決方案：突破地理位置的限制，將搜索范圍擴展到周邊或可替代區域的其他類似地區。
例如：想了解北京朝陽門橋商業區物業，周邊缺少交易案例，可參考與其商圈級別類似的東大橋商業區或東四十條橋商業區交易案例價格參考。
② 相同物業類型缺少交易案例
解決方案：尋找相似物業類型的交易價格，找出其與抵押物存在的差異因素及各該因素對價格產生的影響方向，進行比較后判斷出抵押物大體價格水平（或區間）。
例如：北京CBD核心辦公區內一棟乙級寫字樓價格，如果周邊沒有相似檔次的寫字樓，則可調查周邊甲級寫字樓中檔次較低或最低的樓宇的交易價格，這樣即可可判斷出其大致的價格水平上限。
從以上兩個例子可以看出，在市場交易不十分充足的情況下，無法獲取大量與抵押物情況一致的交易案例直接判斷價格，而需要通過較接近案例與抵押物進行比較，把握各項差異因素對價格產生的影響及影響方向。通過這些案例價格大概估算出正常狀況下的市場價值。因此，了解各種物業最主要的價格影響因素，是在這種情況下正確判斷抵押物市場價值的難點。
一般來說，各物業類型的主要價格影響因素：
注：各影響因素具體情況可參見全國房地產估價師執業資格考試用書之《房地產估價案例與分析》
（3）市場交易匱乏情況下
對于某些特殊物業，幾乎無法直接從市場找到相似物業交易價格，那么我們可以采取其他方式判斷其價值。例如：
① 工業開發區工業廠房
作為工業開發區的廠房，其出租和自用的情況較為普遍，很少有交易狀況。但是位于工業開發區，其土地交易較頻繁，通過招拍掛成交，價格水平也比較透明。因此我們可以采取地價+建筑物成本的方法核定房地產價值。
土地價格可以根據招拍掛土地成交結果；建筑物成本則可以通過地上物不同建筑結構，裝修狀況等情況判斷。
② 商業酒店
商業酒店一般都采取自主經營的模式，基本少有交易價格。根據其物業經營模式，可以采取：
類比法：類比周邊在售商業樓宇，確定大體價格水平
收益還原法：（即收益折現）根據客觀的年經營收益，扣除正常經營費用，確定年純收益、收益年限、折現率，折現得出現時價格。
③ 在建工程
在建工程由于個別性較強，很難在市場上找到與其開發程度類似的項目，因此很難獲得直接可參考交易價格，因此我們可以模擬其房地產項目開發過程，采取以下兩個思路估算價格：
成本法：在建工程價值=土地價格+已發生在建工程成本（模擬開發程序正算）
假設開發法：在建工程價值=未來開發價值-續建成本 （模擬開發程序倒算）
通常如果在建工程開發進度較靠前，還有大量續建成本沒有發生，則采用假設開發不可控因素較大，相比起來成本累計更能準確的匡算價格。而如果在建工程開發進度及基本接近竣工，基本接近成品房地產。那么采用假設開發估算的價格更貼近其實際價格。
在遇到這些情況時，僅通過調查一些市場信息了解抵押價值可能存在一定難度。那么需要進一步通過《估價報告》測算過程進行判斷。下面我們就來探討如何抓住《估價報告》中的重要價格影響因素，并判斷其合理性的問題。
二、判定《估價報告》抵押價值合理性
1、優先受償款的扣除
根據2006年3月1日開始實施的，由建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會統一頒發的《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建房字[2006]8號）及《房地產抵押估價指導意見》的有關規定，房地產抵押價值等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。
抵押價值=未設立法定優先受償權利下的市場價值-估價師知悉的法定優先受償款
優先受償是指優先于本次抵押債權人受償的權利。因此優先受償款應當從市場價值中扣除，才能剝離出實際抵押價值。
優先受償包括：
（1）未繳納的地價款：主要存在與劃撥用途的土地。劃撥用地在實施轉讓前，必須補交地價款轉成出讓用途才可以轉讓。
（2）拖欠工程款：主要存在于在建工程項目。根據相關法律規定，“工程款優先受償權”是法定優先受償權，其權利優先于抵押權和其他債權。因此拖欠工程款應當作為優先受償從抵押價值中扣除。
（3）已設定的抵押貸款：抵押貸款的清償次序依據抵押登記時間順序。因此在本次抵押登記之前進行的抵押登記權利都應當作為優先受償扣除。
2、權屬瑕疵的揭露及合理設定
正常的房地產市場價格是建立在完整的產權狀況下可實現的市場價值，因此在判斷《估價報告》抵押價值合理性之前，先要判定其權屬瑕疵的披露及設定情況。
抵押物可能存在的權屬瑕疵包括：
（1）權證是否齊全；
對于房地產項目，首先要明確項目土地證，房產證是否齊全。兩證齊全是辦理抵押登記的基本條件。如存在證件不全情況，則不能進行抵押。
（2）登記內容與現狀情況是否一致（是否有未登記部分納入抵押物范圍）；
如果實際用途與證載用途不符，且不符合區域整體規劃，是產權人擅自更改用途，我們設定用途及判定價格時，應該完全遵循證載用途。比如有些將一層住宅用途房地產更改為商鋪，或者在住宅樓或者別墅內出租辦公等情況。
在對實物進行現場踏勘時，我們無法對面積進行丈量，但是可以房產證后登記表及附圖，根據建筑物的樓號，樓層，形狀等情況與實際情況對應。確定有效建筑面積。對于改擴建、滅失的建筑物，均應從抵押范圍內剔除。
比如一個賓館房地產，配套娛樂設施樓部分均為擴建面積，無產權。則該部分收益價格不能歸總在抵押價值內。
（3）土地開發狀況是否有瑕疵（地上是否達到平整條件）；
我們勘察其土地是否平整，主要為了判斷其是否影響進一步開發建設，對其價值產生影響程度。
（4）規劃條件是否有依據（是否有規劃文件，規劃是否存在調整）；
確定純土地的抵押價值時，其規劃條件對價格影響非常大。主要包括規劃用途，容積率等規劃指標，是否有正規規劃文件依據。不能隨便設定
（5）是否存在已銷售情況（重點關注在建工程項目）；
已辦理《商品房預售合同》的在建工程項目，相關信息可到房地產交易管理網公開查詢。對于已經銷售的建筑面積，應從抵押范圍內剝離。
（6）是否存在長期租約。
《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
3、市場價值測算過程
房地產評估常用的估價方法包括：市場比較法、收益還原法、成本法、假設開發法。根據《估價報告》采用上述不同的方法，我們關注的關鍵影響價格因素各異。
（1）市場比較法：
重點關注其選取的案例與估價對象是否具備可比性。修正過程中是否體現了估價對象與比較案例的價格影響因素，且進行了合理的修正。
（2）收益還原法：
重點關注客觀租金的確定、經營費用的核算、租金增長率的設定、收益還原率的確定及收益年限的設定。
（3）成本法：
重點關注土地價格、建筑物建造成本、工程其他費用及利息、利潤的合理確定。
（4）假設開發法：
重點關注未來開發模式的設定、未來開發價值的確定及續建成本的核算。
未來開發模式：即預計開發完成的物業類型、規模、檔次，以及經營模式（作為出租或銷售）開發模式設定必須遵守合法原則。滿足項目權屬文件的要求。還要符合區域整體利用方向，滿足最高最佳使用原則。
以上是我在審核報告過程中對抵押價值合理判斷的一點經驗總結，希望能夠為銀行信貸人員或其他報告使用者在判斷《估價報告》抵押價值合理性時，起到一些幫助。 |
