| 土地估價(jià)報(bào)告是執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師簽署的，由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的具有鑒證性質(zhì)的文書，因此，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一般都視土地估價(jià)報(bào)告為“生命線”，對(duì)報(bào)告質(zhì)量給與了高度關(guān)注，即便如此，在估價(jià)報(bào)告抽審中，專家還會(huì)發(fā)現(xiàn)很多問題。除了單一的技術(shù)問題外，報(bào)告往往存在整體上的不夠嚴(yán)謹(jǐn)、甚至矛盾比較突出的現(xiàn)象，其問題一方面歸結(jié)于報(bào)告撰寫者對(duì)土地估價(jià)報(bào)告各部分內(nèi)容的相關(guān)性缺少關(guān)注，在撰寫報(bào)告時(shí)簡(jiǎn)單地將報(bào)告各部分內(nèi)容割裂開來，造成報(bào)告中有諸多表述不一致的現(xiàn)象，另一方面，深層次來看，反映了土地估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象缺乏全面的認(rèn)識(shí)，在衡量其土地價(jià)值時(shí)缺少一致的標(biāo)準(zhǔn)，因而表現(xiàn)在估價(jià)報(bào)告中就出現(xiàn)了種種的不一致和邏輯混亂現(xiàn)象。從技術(shù)角度講，土地估價(jià)報(bào)告是一個(gè)整體，報(bào)告中關(guān)于估價(jià)對(duì)象的描述、界定、分析、估算與結(jié)論各部分之間都有其內(nèi)在的聯(lián)系。本文結(jié)合筆者在多次報(bào)告評(píng)審中的一些案例，圍繞土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的各部分內(nèi)容，談?wù)勍恋毓纼r(jià)報(bào)告撰寫中常見的一些邏輯性和一致性方面的問題，供土地估價(jià)師參考。
一、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告結(jié)構(gòu)和各部分之間的關(guān)系
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告規(guī)范格式內(nèi)容包括總述、估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析、土地估價(jià)和附件四部分。
從形式要求和各部分內(nèi)容來看，第一部分總述是對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)核心內(nèi)容的總體反映，包括了項(xiàng)目名稱、誰委托（委托估價(jià)方）、誰估價(jià)（受托估價(jià)方）、為什么估價(jià)（估價(jià)目的）、估價(jià)依據(jù)、價(jià)格時(shí)點(diǎn)（估價(jià)基準(zhǔn)日）、估價(jià)作業(yè)日期（估價(jià)日期）、估價(jià)對(duì)象的地價(jià)內(nèi)涵（地價(jià)定義）、估價(jià)結(jié)果，以及估價(jià)結(jié)果的約束條件和使用說明等（需要特殊說明的事項(xiàng)），形式上還要求土地估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字、蓋章等。這部分內(nèi)容是反映本次估價(jià)成果全貌的部分，既是土地估價(jià)師評(píng)估估價(jià)對(duì)象和撰寫一份估價(jià)報(bào)告首先要明確的內(nèi)容，也是報(bào)告使用人和審查者最關(guān)注的內(nèi)容，因而要求內(nèi)容全面、準(zhǔn)確、精煉，使人能夠一目了然地看到本次估價(jià)的核心內(nèi)容。
第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析要求內(nèi)容是兩項(xiàng)，一是估價(jià)對(duì)象描述，二是地價(jià)影響因素分析。這部分內(nèi)容一般在形式上占了整體報(bào)告的較大篇幅，要求估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象作出全方位的描述，包括土地登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地利用狀況，同時(shí)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素進(jìn)行分析。估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象資料收集的全面與否，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況能否客觀反映，對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平的認(rèn)識(shí)是否到位等等，通過這部分內(nèi)容能夠清晰地反映出來。該部分內(nèi)容也是報(bào)告評(píng)審中占分比重較高的部分，估價(jià)師撰寫報(bào)告水平的高低，這部分內(nèi)容最能體現(xiàn)。
第三部分土地估價(jià)是報(bào)告中核心技術(shù)部分，包括估價(jià)原則、估價(jià)方法與估價(jià)過程、地價(jià)的確定三大項(xiàng)，其中估價(jià)方法與估價(jià)過程是全面應(yīng)用估價(jià)方法估算地價(jià)的全過程。概括起來，就是在確定的估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，選擇合適的技術(shù)方法和途徑，實(shí)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平的確定。這部分內(nèi)容是技術(shù)報(bào)告中的“重頭戲”，是估價(jià)師判定地價(jià)水平和應(yīng)用技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)地價(jià)結(jié)果的核心部分，涉及到估價(jià)方法和一系列參數(shù)的選取和確定，也是最能體現(xiàn)估價(jià)師估價(jià)技術(shù)水平的部分。
第四部分附件是對(duì)報(bào)告真實(shí)性的查證和補(bǔ)充說明，是反映估價(jià)行為、估價(jià)對(duì)象真實(shí)性和估價(jià)過程真實(shí)性的必要資料，要求真實(shí)、準(zhǔn)確、清晰。
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告各部分內(nèi)容看似是獨(dú)立的，但各部分內(nèi)容之間實(shí)際上有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。總述部分統(tǒng)領(lǐng)報(bào)告全部，是報(bào)告整體內(nèi)容的高度概括，其估價(jià)目的、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)基準(zhǔn)日、地價(jià)定義、估價(jià)結(jié)果均與估價(jià)對(duì)象描述、地價(jià)影響因素分析，以及估價(jià)方法選擇和應(yīng)用密切相關(guān)。估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析是估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象客觀條件的判定和分析，要求估價(jià)師有高度的寫作能力，這部分內(nèi)容與第三部分中估價(jià)方法與估價(jià)過程部分的撰寫關(guān)聯(lián)度最高，其中關(guān)于估價(jià)對(duì)象客觀條件的判定，與估價(jià)方法中參數(shù)的取值和確定直接對(duì)應(yīng)和相關(guān)；關(guān)于地價(jià)影響因素的分析，與估價(jià)參數(shù)取值的判定直接相關(guān)。如果說第二部分是對(duì)估價(jià)對(duì)象客觀的“定性”分析的話，第三部分就是“定量”的過程。同時(shí)，第二部分客觀描述估價(jià)對(duì)象的依據(jù)，如國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證、在建工程建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證等又是第四部分附件的重要組成部分。土地估價(jià)部分是技術(shù)報(bào)告中最重要的部分，其中估價(jià)技術(shù)途徑、估價(jià)方法、每個(gè)估價(jià)參數(shù)取值均與報(bào)告各部分內(nèi)容相關(guān)聯(lián)，如估價(jià)目的、估價(jià)原則與估價(jià)方法的關(guān)聯(lián)，估價(jià)原則與估價(jià)參數(shù)取值的關(guān)聯(lián)，地價(jià)定義與估價(jià)參數(shù)的關(guān)聯(lián)等等。
二、估價(jià)報(bào)告撰寫中常見的邏輯性和一致性問題分析
1、地價(jià)定義、估價(jià)方法與估價(jià)結(jié)果之間的矛盾
地價(jià)定義、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果是估價(jià)報(bào)告中的三大核心內(nèi)容。對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)涵的界定、采用的估價(jià)方法、得出的估價(jià)結(jié)論，三者是緊密關(guān)聯(lián)的。在估價(jià)報(bào)告評(píng)審中，我們經(jīng)常看到，估價(jià)師在對(duì)估價(jià)對(duì)象下定義時(shí)，一般根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際作出定義，但在估價(jià)方法應(yīng)用中，卻會(huì)出現(xiàn)與地價(jià)定義不符的情況，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與地價(jià)定義不匹配。常見的例子如下：
例1：估價(jià)對(duì)象為一擬出讓商業(yè)用地
地價(jià)定義中，設(shè)定土地開發(fā)程度為“紅線外五通，紅線內(nèi)五通一平”。
估價(jià)方法中，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為“紅線外五通，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整”，估價(jià)師未作開發(fā)程度修正；剩余法直接按空地的假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。
估價(jià)結(jié)果實(shí)為“紅線外五通、紅線內(nèi)場(chǎng)地平整”，與地價(jià)定義相矛盾。。類似的問題還有地價(jià)定義的容積率與估價(jià)方法應(yīng)用中的容積率不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果發(fā)生很大偏差。如下例：
例2：估價(jià)對(duì)象為一擬出讓住宅用地，系整個(gè)項(xiàng)目用地中的一部分，土地面積為1213.7平方米，建筑面積為24621.43平方米。整宗地平均容積率為2.41。采用剩余法估價(jià)。
地價(jià)定義中，估價(jià)對(duì)象容積率依據(jù)整宗地平均容積率設(shè)定為2.41。剩余法估價(jià)中，直接采用估價(jià)對(duì)象待開發(fā)建筑面積和土地面積進(jìn)行估價(jià)，使實(shí)際測(cè)算結(jié)果與地價(jià)定義完全不符。
另外，由于估價(jià)對(duì)象的特殊性或當(dāng)?shù)氐貎r(jià)管理中的一些特殊規(guī)定，估價(jià)師在同時(shí)采用多種方法估價(jià)時(shí)，未能對(duì)各估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的內(nèi)涵進(jìn)行細(xì)致分析，也導(dǎo)致各估價(jià)方法之間以及與估價(jià)結(jié)果的不匹配，使最終估價(jià)結(jié)果失真。如下例：
例3：估價(jià)對(duì)象為一擬出讓商業(yè)住宅用地
估價(jià)報(bào)告的相關(guān)附件顯示，估價(jià)對(duì)象是限價(jià)商品房用地。估價(jià)師分別采用了剩余法和市場(chǎng)比較法評(píng)估。
剩余法估價(jià)中，房地產(chǎn)售價(jià)直接采用了限定的房?jī)r(jià)，估價(jià)結(jié)果為限價(jià)房條件下對(duì)應(yīng)的地價(jià)。
市場(chǎng)比較法估價(jià)中，采用正常市場(chǎng)普通商品房用地成交案例且未作分析，使兩方法估價(jià)結(jié)果差異巨大。
最終估價(jià)結(jié)果取值采用加權(quán)平均法，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果失真。
例4：估價(jià)對(duì)象為辦公樓用地，主要建筑物辦公樓地上九層，地下一層，分別采用了三種方法估價(jià)，求取估價(jià)對(duì)象的樓面地價(jià)。
收益還原法中，分別計(jì)算了地上部分的租金收入和地下部分的租金收入，估價(jià)結(jié)果包含了地上和地下全部；
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，包含了地上和地下全部（從容積率修正可以看出，容積率是依據(jù)地上和地下建筑面積之和計(jì)算的）。
市場(chǎng)比較法中，進(jìn)行了容積率修正，結(jié)果應(yīng)是包含地上和地下全部的。
在最終的地價(jià)確定中，估價(jià)師卻根據(jù)當(dāng)?shù)氐貎r(jià)管理規(guī)定，地下部分地價(jià)按地上三分之一計(jì)算，單獨(dú)計(jì)算了地下部分價(jià)值。
最終估價(jià)結(jié)果總地價(jià)，估價(jià)師以上述三種方法結(jié)果的算術(shù)平均值乘以地上部分建筑面積，并與地下部分價(jià)值相加得出。
分析上述案例，可以看出，估價(jià)師在估價(jià)方法應(yīng)用中，未全面考慮當(dāng)?shù)氐貎r(jià)管理的一些特別規(guī)定，而在最終確定地價(jià)時(shí)，卻機(jī)械套用規(guī)定，因而造成地價(jià)的重復(fù)計(jì)算問題。
2、地價(jià)影響因素分析與估價(jià)方法及參數(shù)取值之間的不一致
地價(jià)影響因素分析是估價(jià)報(bào)告中非常重要的一部分內(nèi)容，我們經(jīng)常看到一份估價(jià)報(bào)告中這部分內(nèi)容都有大量篇幅。但是，估價(jià)師在對(duì)估價(jià)對(duì)象影響因素進(jìn)行分析時(shí)，除了經(jīng)常出現(xiàn)的因素分析不到位、不夠深入或與估價(jià)對(duì)象聯(lián)系不緊密等問題外，還有把這部分內(nèi)容孤立，使因素分析與估價(jià)報(bào)告的其他部分相關(guān)性差的問題。在報(bào)告評(píng)審中，我們經(jīng)常見到的是地價(jià)影響因素分析與估價(jià)方法選擇、地價(jià)確定分析中的不一致。如在一般因素分析中，對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析時(shí)，得出的結(jié)論是“地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，地價(jià)逐步上升”，但在估價(jià)方法選擇的闡述中，卻給出“當(dāng)?shù)毓I(yè)用地交易很少，市場(chǎng)不完善，且可比性較差，不適于選用市場(chǎng)比較法”的理由。又如在地價(jià)確定中，在一般因素和區(qū)域因素分析中，往往得出“隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施投資力度的加大，區(qū)域環(huán)境大大改善，土地升值較快”的結(jié)論，但在地價(jià)結(jié)果確定的分析中，卻對(duì)兩種方法估價(jià)結(jié)果中較低價(jià)格不作分析判斷直接取了較高的權(quán)重確定結(jié)果。在具體估價(jià)方法應(yīng)用中，也經(jīng)常出現(xiàn)估價(jià)參數(shù)取值與因素分析之間的矛盾，這表現(xiàn)在：①一般因素分析中，關(guān)于當(dāng)?shù)氐貎r(jià)變動(dòng)的說法與估價(jià)方法中地價(jià)指數(shù)參數(shù)確定的不一致。②區(qū)域因素和個(gè)別因素分析中，關(guān)于估價(jià)對(duì)象微觀區(qū)位和個(gè)別因素的描述和分析，與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法和成本逼近法中區(qū)位修正的因素條件說明的不一致。
例5：某宗商業(yè)用地，面積800平方米，擬出讓。
在個(gè)別因素分析中，關(guān)于面積：“待估宗地面積為800平方米，面積適中，對(duì)土地利用無不良影響”；關(guān)于形狀：“待估宗地形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用無不良影響”。
在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法因素條件說明表中，“宗地面積：土地利用有一定影響，條件判定為較劣；宗地形狀：梯形、近長(zhǎng)方形，條件判定為一般”。
分析上述這類問題出現(xiàn)的原因，我們認(rèn)為，不僅僅是估價(jià)師粗心大意或不認(rèn)真造成的，還可能是估價(jià)師在報(bào)告撰寫中將兩部分內(nèi)容割裂開來，將地價(jià)影響因素分析和估價(jià)中參數(shù)的取值確定視為兩個(gè)不同的部分，未考慮地價(jià)影響因素與地價(jià)水平確定的關(guān)聯(lián)性。
3、估價(jià)方法應(yīng)用中的不一致問題
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求對(duì)同一估價(jià)對(duì)象至少采用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)。估價(jià)師在應(yīng)用多種估價(jià)方法估價(jià)時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各方法之間估價(jià)參數(shù)選擇的不匹配甚至矛盾之處。如同時(shí)選用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)，關(guān)于地價(jià)指數(shù)的取值出現(xiàn)的不一致情況。如下例：
例6：某縣城一宗商住用地掛牌出讓，采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估，關(guān)于期日修正系數(shù)的取值：
市場(chǎng)比較法中，期日修正系數(shù)確定的說法是：該縣近兩年來地價(jià)有一定上漲，每月的地價(jià)上漲指數(shù)約為0.5%，案例一交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差20個(gè)月，因而修正系數(shù)為K=（1+0.5%）20=1.1049。
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)的確定是：基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2010年1月1日，本次評(píng)估期日為2012年3月25日，在此期間，待估宗地所在區(qū)域宗地地價(jià)水平有一定上漲，故期日修正系數(shù)K=1.06。
從參數(shù)取值結(jié)果看，市場(chǎng)比較法中估價(jià)對(duì)象與案例之間相差20個(gè)月修正系數(shù)為1.1049，而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)基準(zhǔn)日相差26個(gè)月，修正系數(shù)僅為1.06，兩種方法地價(jià)指數(shù)取值不相一致，也可能市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中所指區(qū)域范圍并不相同，但估價(jià)師未作出特別的說明。
在采用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)的問題是估價(jià)對(duì)象與比較案例的內(nèi)涵不相一致問題，且這種內(nèi)涵差異無法通過修正消除。如估價(jià)對(duì)象評(píng)估熟地價(jià)，選取案例時(shí)采用出讓金案例；估價(jià)對(duì)象評(píng)估樓面價(jià)，選取案例為地面價(jià)，直接用于比較，不作修正；估價(jià)對(duì)象為純住宅用地，所選比較案例為住宅、商業(yè)混合用地案例等等。
在采用成本逼近法估價(jià)時(shí)，關(guān)于區(qū)位修正系數(shù)的確定，也是估價(jià)師對(duì)一致性考慮不周全容易出現(xiàn)問題的地方。《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中關(guān)于成本逼近法要求：“根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正”；估價(jià)技術(shù)報(bào)告規(guī)范格式中要求：“根據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素、個(gè)別因素條件進(jìn)行區(qū)位修正，因素說明應(yīng)與第二部分的地價(jià)影響因素相一致，具體格式可參照基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的修正體系”。但在報(bào)告評(píng)審中，我們發(fā)現(xiàn)多數(shù)估價(jià)師直接采用基準(zhǔn)地價(jià)所處級(jí)別區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)作為成本逼近法中的區(qū)位修正系數(shù)，而估價(jià)師未能理解基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別和征地區(qū)域范圍的不一致，因而造成修正系數(shù)取值發(fā)生偏差。
三、結(jié)語
土地估價(jià)報(bào)告的邏輯性和一致性體現(xiàn)在估價(jià)的全過程。在估價(jià)作業(yè)中，除了有賴于完整全面的估價(jià)素材做支撐，更多的是需要估價(jià)師去挖掘、深入分析估價(jià)對(duì)象，在充分合理的假設(shè)前提下，與估價(jià)目的、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則相結(jié)合，明確地價(jià)定義，選擇適宜的估價(jià)方法，深入分析影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的因素并將之貫穿到估價(jià)方法中，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡x擇每一個(gè)參數(shù)，合理分析確定估價(jià)結(jié)論，并關(guān)注估價(jià)中的特殊事項(xiàng)，才能撰寫出一份優(yōu)秀的估價(jià)報(bào)告。
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