| 關于《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》涉及若干問題的處理原則（一）
在研究討論的基礎上，現對《規范》中的部分技術問題解答如下：
1、在出讓地價評估中，如何應用標定地價系數修正法？
答：應用標定地價系數修正法有兩個前提：
一是在按照國土部統一的技術要求開展了標定地價公示工作的城市，經向部進行標定地價體系備案后，方可使用該方法。
二是應用標定地價系數修正法的具體步驟與要求，需按照即將出臺的相關技術標準或評估指導辦法執行。
2、市場比較法中，關于“各比較案例的修正幅度不能超過30%”的規定中是否包含了容積率修正。
答：這里所指的“比較案例價格”，可以采用樓面地價。
3、對于因土地用途與容積率同時調整，需要補繳地價的，是否各種條件下的地價均要求按照《規范》中確定的原則，選用兩種（含兩種）以上方法評估？
答：原則上，各種條件下的地價均要求采用兩種（含兩種）以上方法獨立評估，方法選擇應符合《規范》要求。特殊情況下，如認為只能采用一種方法評估，需經省級以上協會組織專家論證，并在評估報告中附專家簽字的論證意見。
4、如果按《規范》要求采用的兩種方法評估結果差異較大，地價確定時能否舍棄一種評估方法的測算結果？
答：地價確定中，各評估方法測算結果的權重應按照符合《城鎮土地估價規程》的要求確定，并需充分闡述理由。
5、在評估生地或不完全開發土地的出讓價格中，應如何理解“先評估熟地地價，再核減開發費用”的要求？
答：評估此類用地出讓價格時，應運用所選評估方法，分別測算出與“地價定義”相對應的評估價格；在應用各評估方法中，應先評估熟地價格，再核減開發費用，直至其開發程度與地價定義一致。對于不完全開發時（如缺少某一基礎設施的配套）的地價評估，可在方法運用過程中，通過相關參數的修正，直接評估出與地價定義相一致的評估結果。
6、對于因低效利用土地再開發、政府主動調整規劃等原因造成容積率等土地使用條件變化的情況，補地價評估時，是否執行“擇高原則”？
答：此類處理原則屬政策性要求，應在各地的執行細則中予以明確，請關注各省級國土資源主管部門制訂的實施細則。
中國土地估價師協會技術審裁委員會
2013年8月1日
|
