| 一、特定用地類型的范圍與特點
特定用地類型主要是指除商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地以外的其他需要進行地價評估的用地類型。按照全國《土地分類》標準，特定用地類型屬于建設用地的范疇。
（一）特定用地類型的范圍
按照特定用地類型的性質(zhì)、分布特征、土地的使用功能狀況，特定用地類型大體上可以分成以下兩類：
1．基礎設施用地。其范圍包括：（1）給排水設施用地，如水源地、給排水管網(wǎng)用地等；（2）供電設施用地，如發(fā)電場、輸電線路、變電站用地等；（3）供熱供氣設施用地，如鍋爐房用地、天然氣和煤氣輸送管網(wǎng)用地等；（4）電訊設施用地，如電信基站用地等；（5）消防設施用地，如消防站用地等；（6）環(huán)衛(wèi)設施用地，如污水處理場、垃圾焚燒場用地等；（7）交通設施用地，如鐵路用地、公路用地（包括高速公路、等級公路）、民用機場用地、港口碼頭用地、管道運輸用地（如石油管道運輸用地）、城市街巷用地（如城市道路、公共停車場、立交橋用地等）。
2．公共設施用地。其范圍包括：（1）機關團體用地，如國家機關、社會團體、廣播電視臺、新聞出版單位的辦公用地；（2）教育用地，如大中小學校、幼兒園等各種教育機構(gòu)直接用于教育的用地；（3）科研設計單位用地，如獨立的科研院所、勘察規(guī)劃設計單位用地；（4）文體用地，如提供公共服務的文化、體育設施用地；（5）醫(yī)療衛(wèi)生用地，如醫(yī)院、防疫站、急救中心、血站等用地；（6）慈善用地，如福利院、孤兒院、養(yǎng)老院等用地；（7）瞻仰景觀休閑用地，如名勝古跡、公園、市民廣場、公用綠地等用地；（8）宗教設施用地，如教堂、寺院、道觀用地；（9）墓葬地，如陵園、殯葬場、公共墓地等用地。
（二）特定用地類型的特點
1．分布零散，遍布城鄉(xiāng)地區(qū)。特定用地類型由于其功能的特定性，往往分布比較零散，遍布城市和農(nóng)村地區(qū)，沒有形成一定規(guī)模的用地功能分區(qū)。
2．用地形態(tài)多呈點、線狀。
3．土地使用權(quán)類型多為劃撥土地使用權(quán)。
4．土地市場狹小，土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易案例較少，評估方法上難以采用市場比較法。
5．有一定的土地收益，但現(xiàn)實土地收益發(fā)揮得不充分。 二、特定用地類型的地價影響因素 1．區(qū)域因素
（1）交通便捷度。交通條件對特定用地類型地價的影響，一是對內(nèi)的聯(lián)系，包括特定用地類型周圍區(qū)域內(nèi)道路類型、寬度、路面狀況、道路密度等；二是對外聯(lián)系，包括特定用地類型周圍道路系統(tǒng)同對外公路、過境公路聯(lián)接狀況，距火車站、港口以及其他交通樞紐的距離、可利用程度等。
（2）基礎設施完善度。基礎設施完善度對特定用地類型地價的影響是指為特定用地類型服務的基礎設施配置以及運行能力。基礎設施包括動力能源、供水能力及保證率、排水設施及能力等。一般說，基礎設施條件好，保證率高，特定用地類型的土地效益就易于得到充分發(fā)揮。
（3）共用設施完備度。主要指為特定用地類型服務的公用設施完善程度，包括學校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所、公園、電影院、游樂場所的配置狀況。 （4）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度主要指區(qū)域內(nèi)的自然條件，包括地質(zhì)狀況、土地承壓力、地形和洪水淹沒威脅以及區(qū)域內(nèi)水、大氣、噪音污染程度等。
（5）城市規(guī)劃限制。城市規(guī)劃對特定用地類型地價的影響主要包括建筑物的高度、密度、消防間距以及土地使用的發(fā)展前景等。
（6）其他因素。影響特定用地類型地價的其他因素，主要指不在以上影響因素中，但因當?shù)貤l件造成的能對特定用地類型土地價格產(chǎn)生重大影響的因素，如勞動力的市場供求狀況、人文因素等。 2．個別因素
影響特定用地類型地價的個別因素還有宗地的形狀、面積、宗地用途的限制、土地利用強度等。
三、基礎設施用地地價評估 （一）主要參數(shù)和地價水平
1．主要參數(shù) 基礎設施用地地價評估的主要參數(shù)，要考慮基礎設施用地中不同種類具體基礎設施用地的特點及土地收益水平，區(qū)分經(jīng)營性基礎設施用地和非經(jīng)營性基礎設施用地，分別考慮評估所應選用的參數(shù)。有關投資利息率、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應把握不同種類具體基礎設施用地的投資風險、資金利潤率及土地增值的客觀差異。一般地，基礎設施用地地價評估中的土地增值收益率要比工業(yè)用地的土地增值收益率低5－10個百分點，土地還原利率要比工業(yè)用地的土地還原利率高1－2個百分點。
2．地價水平
基礎設施用地的地價水平，總體上要與同等土地條件的工業(yè)用地的地價水平相當。但基礎設施用地中的交通設施用地，如鐵路用地、公路用地（包括高速公路、等級公路）、民用機場用地、港口碼頭用地、城市街巷用地（如公共停車場用地等），其地價水平，要比同等土地條件的工業(yè)用地的地價水平略高。
（二）評估方法
基礎設施用地的地價評估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準地價系數(shù)修正法等方法估價。
當采用基準地價系數(shù)修正法時，基礎設施用地的基準地價標準及其修正體系應當參照工業(yè)用地的基準地價標準及其修正體系。
當采用收益還原法時，以交通用地為例，年總收益的確定要按交通流量和收費標準計算年總收益。為保證總收益的客觀性，測算的交通流量應折算成標準流量，收費標準應取正常標準。年總費用的確定應當包括建造成本折舊（固定資產(chǎn)折舊）、管理費用、維修費用、利息、應繳稅費、固定資產(chǎn)純收益及正常投資年利潤等。對于機場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在收益還原法以外的評估方法運用中，應當考慮壟斷地租修正。
四、公共建筑用地地價評估 （一）主要參數(shù)和地價水平 1．主要參數(shù)
公共建筑用地地價評估的主要參數(shù)，要考慮公共建筑用地中不同種類具體公共建筑用地的特點及土地收益水平，應把握不同種類具體公共建筑用地的投資風險、資金利潤率及土地增值的客觀差異。一般地，公共建筑用地地價評估中的土地增值收益率要比住宅用地的土地增值收益率低3－5個百分點，土地還原利率要比住宅的土地還原利率高1個百分點左右。
2．地價水平
公共建筑用地的地價水平，總體上要與同等土地條件的住宅用地的地價水平相當。但公共建筑用地中的科研設計單位用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地，其地價水平，要比同等土地條件的住宅用地的地價水平略高。
（二）評估方法
公共建筑用地的地價評估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準地價系數(shù)修正法等方法估價。
當采用基準地價系數(shù)修正法時，公共建筑用地的基準地價標準及其修正體系應當參照住宅用地的基準地價標準及其修正體系。
當采用收益還原法時，以醫(yī)療衛(wèi)生用地中的醫(yī)療機構(gòu)用地為例，年總收益的確定要按門診量、住院床位數(shù)和收費標準計算年總收益。年總費用的確定應當包括材藥品和醫(yī)療料費用、管理費用、財務費用、應繳稅費、房屋和設備等固定資產(chǎn)折舊、固定資產(chǎn)純收益及正常投資年利潤等。 |
