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| 辦理土地抵押登記是否審查抵押金額？ |
| 信息來源：中信評估 發(fā)布時間：2012-02-21 |
《物權法》第十三條第一項明確規(guī)定不動產(chǎn)登記機構不得要求對不動產(chǎn)進行評估，但是《擔保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”,因此，在實踐中，土地登記機構在辦理土地抵押登記時，對是否審查抵押金額和是否審查抵押物的價值等，存在疑惑。筆者認為土地登記機構不應當審查抵押物的價值及抵押金額。理由如下：
一是《物權法》沒有要求登記機構審查抵押金額。首先，雖然《擔保法》第三十五條要求抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，但是《物權法》沒有對此作出規(guī)定；其次，《物權法》第十三條第一項明確規(guī)定登記機構不得要求對不動產(chǎn)進行評估，其中隱藏著登記機關不得干預抵押物價值及抵押金額之含義；最后，《物權法》第一百七十八條明確規(guī)定，在《擔保法》與《物權法》的規(guī)定不一致時，要適用《物權法》。
二是抵押物的價值由誰說了算？相關規(guī)定“商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應當確定房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構進行評估。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定的，應當向房地產(chǎn)管理部門提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價機構評估的，應當向房地產(chǎn)管理部門提供房地產(chǎn)抵押估價報告。房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產(chǎn)抵押價值，不得指定房地產(chǎn)估價機構評估房地產(chǎn)抵押價值”.
三是《擔保法》第三十五條要求抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值的規(guī)定不合理。抵押的土地價值受房地產(chǎn)市場的影響較大，會出現(xiàn)較大的波動。土地在設定抵押時和實現(xiàn)抵押時的價值很難完全一致。實踐中，很有可能出現(xiàn)這樣的情形：在設定抵押時，抵押人所擔保的債權超出其抵押物的價值，但是實現(xiàn)抵押時，卻因為土地價格的上漲而低于其抵押物的價值，從而使抵押權人的債權都能得到優(yōu)先受償。實踐中也有可能出現(xiàn)這樣的情形：在設定抵押時，抵押人所擔保的債權沒有超出其抵押物的價值，但是實現(xiàn)抵押時，卻因為土地價格的下跌而使其抵押物的價值低于其所擔保的債權，使抵押權人的債權也無法完全得到清償。比如說，甲向銀行貸款150萬元，以其評估價值為100萬元的土地使用權作為抵押，按照《擔保法》的規(guī)定，辦理抵押登記時，抵押金額只能登記為100萬元，但如果抵押期滿，甲的土地升值為200萬元，那么銀行也僅能以100萬優(yōu)先受償，其余部分銀行則無法享有優(yōu)先受償權，只能與其他債權人一起按照比例受償，抵押權人的權益就無法得到充分有效的保護。
四是《擔保法》第三十五條“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”規(guī)定也不合理。對于后一債權人來說，有抵押總比沒有抵押好。因為辦理抵押登記后，一是抵押物有可能增值，從而使后一債權人的債權得到優(yōu)先受償。還是以前述的案例為例，甲將其土地使用權抵押給銀行后，向乙購買200萬元的貨物，但只能支付100萬元，乙為了擔保貨款能夠?qū)崿F(xiàn)，要求甲以土地使用權作擔保，并申請將乙登記成為第二順位的抵押權人，當?shù)盅簷鄬崿F(xiàn)時，土地升值為200萬元，銀行的150萬元貸款只能有100萬元優(yōu)先受償，剩下的100萬元則應當由乙優(yōu)先受償；二是前一抵押順位的抵押權人可能放棄抵押權，或因其債權得到履行而使后一順位的抵押權人變?yōu)榍耙豁樜坏牡盅簷嗳耍瑥亩购笠豁樜坏牡盅簷嗳说膫鶛嗄軌騼?yōu)先受償。因為根據(jù)《物權法》第一百九十四條的規(guī)定，抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權順位以及被擔保的債權數(shù)額等內(nèi)容。在前述案例中，即使土地的價值沒有上漲，但是如果甲償還了銀行的貸款，則乙就變成了第一順位的抵押權人，從而使其債權全部得到優(yōu)先受償。
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