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如何抑制土地評估風險
信息來源：中信評估  發布時間：2012-02-21
     隨著土地評估機構市場化進程的深入，土地估價相關的各種風險也日益顯現出來，土地評估機構如何在激烈的市場競爭中站穩腳跟，如何向客戶提供一份合格的土地評估報告，不斷提升土地評估機構的土地評估報告質量并同時加強自身的風險防范意識，是我們每個土地評估機構執業人員共同關注的問題。二0一一年度土地估價師協會舉辦的估價機構年度信用評審年會中，也再次強調土地估價報告質量及風險防范問題。
     網上曾經有一條對評估行業的調侃：“在激烈無序的競爭壓力下，不少評估業務中客戶的要求就是評估師估價的結果；評估師要做的，就是給客戶要求的估價結果從專業角度找出恰當的理由。”話雖然說的有些絕對，但確也是目前市場現狀的部分真實反映。
     任何行業都有它特定的行業風險，我國的評估體系尚不完善，在成長過程中出現一些瑕疵也是在所難免，關鍵是如何正確認識和積極防范。而對風險有充分的認識，積極防范和規避風險，是每一名土地估價師和每一個評估機構面臨的嚴峻挑戰。由于土地評估帶來的是隱性風險，一般不會馬上顯現出來，因此，作為土地評估工作者不能麻痹大意、心存僥幸，給自己埋下風險隱患。下面就以我自身從事評估工作的實際體會，并查閱了一些資料，和各位交流下控制評估風險應該注意的幾個問題。
     一、嚴守職業道德底線
     土地估價行業是公正性的獨立中介服務行業，估價人員在執業過程中，應恪守職業道德，遵循合法、獨立、公正、客觀原則。雖然我們的服務目的是盡可能的滿足客戶的需求，根本目的是追求收益和利潤，但我們絕不能為了某種利益或承擔某些壓力而做那些違背原則、飲鴆止渴、殺雞取卵的評估或相關事宜。要警惕和防止評估機構內部個別從業人員因道德品質低下而引發的評估風險。
     二、防范政策變遷風險
     目前我國的土地中介普遍處在初級發展階段，土地中介領域的法律、法規、行業規范、市場經驗都相對缺乏。國家和主管部門會隨著市場發展而不斷調整或制定新的相關政策、法律法規。這種不斷調整和出臺的新政策必然使土地估價機構在一段較長的時間處在一個不確定的環境中，這種不確定就是土地估價機構面臨的政策、法律風險，由于行業管理體制的變革，行業政策的變化及相關領域的政策變化(如土地開發政策、金融貸款政策)等所帶來的行業整體風險。這種風險一般是全行業性的，但不同的機構所采取的應對措施不同、對其變化的敏感性程度不同，導致機構間抵御風險的能力存在著差異。
    為了把握或應對各種可能的政策不確定性，除了低頭做事，還應抬頭看路。抬頭看路就是把握和洞悉行業發展規律、各發展階段特點和存在問題，才能有效地預測國家政策的變化，從而做好相應對策，化被動應付為主動順應，化風險為機遇。
     三、仔細篩選評估項目
    土地評估機構在受委托之前，首先應該對委托評估方的背景情況進行多方面了解。如果客戶沒有良好的聲譽，而又對土地面積的增加或減少，對評估結果有特殊要求、產權變動頻繁復雜以及權屬不明等情況無法自圓其說時，評估機構要有所警惕，要了解客戶的道德品質，謹慎選擇客戶。對于風險較大的項目，或明知有欺詐性的項目，應該堅決予以拒絕，避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風險，并由此造成的不必要的評估風險。
     四、認真審查宗地權屬
     評估前要對委托評估的土地的各種產權證明進行審核，產權證明一定要審驗原件后再復印。有些土地在評估時產權證還沒有過戶，或正在辦理變更手續，這就需要驗證其他轉讓合同、付款憑證等文書，并作必要的調查工作。新建項目尚未辦理土地使用證的，應要求委托方提供發改委文件、建設項目選址意見書、建設工程規劃許可證、拆遷辦文件以及翻建、回遷、轉讓合同等等。另外，權屬證明不得憑上級主管部門或有關單位出具的證明就草率認同，必須是土地部門出具。
     五、嚴格確認土地面積及規劃條件等
     評估機構評估的相關內容一定要有依據。
     土地評估對土地面積準確性的要求十分嚴格。評估時應依據具有法律效應的土地使用證。評估報告中填寫的面積絕對與證載面積一致，有時涉及抵押面積分割時，則依據具有資質的測繪公司出具的測量圖，且在報告中描述清楚；出讓評估時，同樣依據具有資質的測繪公司出具的測量圖或者土地部門確定的地籍圖、宗地圖面積。
     根據規劃資料確定規劃條件，如容積率、建筑密度、綠化率等，盡可能地避免設定條件。
     六、合理計算土地價格
    在土地評估時，要認真分析影響土地價格的因素，靈活運用各種土地估價方法，對土地價格作出最準確的判斷。土地評估實質就是一定時點上對土地權利的計價。土地評估最大風險往往出現在價格計算上。因此，必須做好以下幾點：
     1．及時更新價格信息。目前媒體、報刊上所列的價格往往是省外或大城市的土地價格，要想了解當地市場價或成交價，還應向當地有關單位如國土資源管理部門或房地產開發公司咨詢，及時了解價格變動情況。詢問價格時應填寫咨詢表格，并記錄報價者和填表人姓名等，做到有案可查。
     2．與委托單位保持密切聯系。評估人員在評估期間，應與委托單位保持聯系。評估人員一定要親臨現場進行踏勘，親自驗證分析，確定周邊的影響因素等。
     3．確定恰當的估價基準日。土地使用價值的高低均以基準日的有效價格為標準，有的相隔僅幾天但價格變化相差卻很大。因此評估人員一定要及時了解并正確掌握基準日的價格，才能正確計價。在平時要細心搜集和關注有關土地的價格變化并摘錄登記，要保存好各種價格信息的網上資料、期刊和文稿，使用時要在工作底稿上注明價格出處、日期和文號，以便在有爭議或訴訟時，能有根有據地說服對方。
     4.確定評估方法、地價范圍和地價結果
    根據評估目的、土地用途等確定土地估價技術路線即采用哪兩種或三種方法。如工業用地采用成本逼近法、基準地價系數修正法等；經營性用途采用市場比較法、假設開發法等。
     根據評估目的、市場行情、當地地價水平，結合地價影響的因素，先確定大致的地價范圍，選擇合適的評估方法進行測算，根據初步測算結果進行分析論證，再進行適當調整，最后確定估價結果。
     七、切實作好審核工作
     根據《規程》規范格式的要求對關鍵的東西進行審核。如原始數據的核對、土地登記狀況、委托方、項目名稱、評估目的、基準日、剩余年限、地價定義、技術路線、測算過程、地價結果等。檢查、復核時要嚴防數據錯位，計算有誤。必須做到 “四相符”：土地評估報告中涉及的估價結果與土地估價結果一覽表上數字相符；估價結果一覽表與宗地狀況匯總表上數字相符；宗地狀況匯總表與工作底稿上數字相符；土地評估報告書的正文與附件相符。
    總之，對于估價師和估價機構來說，要有強烈的憂患風險意識，要樹立“著眼長遠利益、以質量求生存、以質量求發展”的競爭觀念，以質量創品牌；要全面提高評估工作者業務素質，建立良好職業道德規范，保持應有的職業謹慎，嚴格遵守職業操守，按《規程》和有關法律法規進行評估作業；要建立健全內部質量控制體系，完善風險控制措施，如估價項目的工作計劃制度、估價報告的復核程序、特殊問題的處理措施、內部管理考核機制等。
     同時，加強外部監督，如上級主管部門應強化行業管理，制定一些針對性的措施、方法，定期或不定期的對估價機構進行檢查并公示檢查結果，提出整改意見。一旦發現機構中不規范行為，應嚴肅查處，并有一定的懲罰措施，逐步凈化行業環境。對于委托方發現評估報告的嚴重失實等問題，在與受托方溝通而無法解決的情況下可向主管部門進行舉報，主管部門應及時受理并協調解決。多管齊下，使評估市場健康良性的發展。
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