| 成本估價法又稱成本逼近法，是指在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金，來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。
成本估價法的運用范圍有時比市場比較法還要廣泛，特別適用于市場狹小、無法運用市場比較法進行估價的房地產(chǎn)的估價。購房者運用這一方法，可以“擠出”賣方不合理的利潤，達到降低房價的目的。
成本估價法的基本公式
一、新建房地產(chǎn)的成本估價法公式
新建房地產(chǎn)的價格按成本估價法進行計算，其公式為：新建房地產(chǎn)價格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅
結(jié)合上海房地產(chǎn)開發(fā)實際，上述公式可具體化為：
新建房地產(chǎn)價格=土地使用權(quán)出讓金+動拆遷費用(或征地安置補償費)+市政配套增容費十建筑工程費用+專業(yè)費用+開發(fā)商投資利息+銷售費用+相關(guān)稅費+開發(fā)利潤
1：土地使用權(quán)出讓金—土地使用權(quán)出讓金有內(nèi)銷與外銷之分。內(nèi)銷出讓金相當(dāng)于5年土地使用費，再根據(jù)建筑容積率高低調(diào)整；外銷出讓金完全由市場決定，可參照上海市基準(zhǔn)地價表標(biāo)定的基準(zhǔn)地價調(diào)整。
2：動拆遷費用—包括動遷安置費、補償費、拆遷管理費等。動拆遷費用因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補償費高的達每平方米4萬多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區(qū)動遷一戶居民平均需要20多萬元，而在楊浦區(qū)只需要10多萬元。
3：征地費用—征地費用是指征用農(nóng)地的費用。征地費用包括項目很多，主要有拆遷安置費、勞力安置費、青苗補償費、耕地占用費、征地補償費、征地管理費等。征地費用與動拆遷費用一樣，不同區(qū)域、不同地塊、不同對象差別較大。上海城郊農(nóng)地征用費用每畝從幾萬元到五六十萬元不等，有的還要高些。
4：市政配套增容費—對于住宅建設(shè)項目來說，只有住宅建設(shè)配套費、增容(指水、煤氣、電話等用量擴大或新增)費和貼費(電貼費)發(fā)生在非住宅建設(shè)項目，增容費、電貼費的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設(shè)配套費為每平方米建筑面積370元。
5：建設(shè)工程費用—這項費用包括建筑工程費、安裝工程費、附屬工程費(指為房屋居住使用創(chuàng)造條件的工程)。室外工程費(指基地規(guī)劃紅線內(nèi)的水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等的建設(shè)費用)。建設(shè)工程費用隨建材價格、人工成本的變化而波動。
6：開發(fā)商投資利息—投資利息包括支付土地費用的利息、建設(shè)工程費用的利息、專業(yè)費用的利息和配套費用的利息。利息計算有靜態(tài)計算和動態(tài)計算兩種，前者計算的是單利，后者計算的是復(fù)利。例如，某項目開發(fā)周期為2．5年，則其取得土地費用5000萬元的利息為(年利率為10.08%)：
7：銷售費用—這項費用包括市場推廣費(廣告費)、銷售代理費、銷售手續(xù)費等，一般取房屋銷售價格的2%～4%。開發(fā)項目規(guī)模較大的(如10萬平方米以上的項目)，這項費用比例可相應(yīng)降低，尤其是廣告費用。
9：開發(fā)利潤—開發(fā)利潤應(yīng)視整個房地產(chǎn)市場狀況而定。1993～1995年，上海房地產(chǎn)開發(fā)利潤多在30%～50%以上，有的高達100%。而近兩三年，房地產(chǎn)市場低迷，銷售不暢，為數(shù)不少的房地產(chǎn)企業(yè)無利銷售甚至虧本銷售，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率大大降低。一般而言，上海的房地產(chǎn)項目開發(fā)周期在2年以內(nèi)(不包括2年)的住宅。利潤率可取15%～20%；開發(fā)周期在2～3年的，利潤率可取一ZO%～25%。商業(yè)樓、辦公樓等在此基礎(chǔ)上視具體情況調(diào)高或壓低。
二：舊有房地產(chǎn)的成本估價法公式
舊有房地產(chǎn)的價格按成本估價法進行計算，其公式為：舊有房地產(chǎn)價格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊
所謂重新建造完全價值，是指在估價時點(基準(zhǔn)日)重新建造或購置全新狀態(tài)的舊房地產(chǎn)時所必需的成本價格。籠統(tǒng)地說，重新建造完全價值可以采用新建房地產(chǎn)成本法公式取得，或者運用市場比較法測算全新狀態(tài)的舊有房地產(chǎn)在估價時點的市場價格。
建筑物的折舊
一：折舊因素。建筑物的折舊主要由三個方面的因素引起：
1：物理因素—主要表現(xiàn)為以下幾種形式：
A：建筑物的自然老化，一般是由風(fēng)雨的侵蝕、機械震動等原因造成的。
B：使用過程中人為的損壞。
C：災(zāi)害性損壞，如水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、地震等造成的損壞。
D：由于設(shè)計、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損。
2：功能性因素—功能性折舊是指由于需求變化、技術(shù)進步、經(jīng)濟發(fā)展等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設(shè)施不足、設(shè)計不良、結(jié)構(gòu)簡陋或規(guī)格過時等引起的房地產(chǎn)的相對減價。例如，現(xiàn)在新建的住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基；相比之下，原來的那些不成套、不獨用、有室無廳、無樁基、無隔熱層的住宅的使用功能就退化了。現(xiàn)在有些住宅區(qū)還采用智能化系統(tǒng)、凈化水設(shè)備，附設(shè)體育鍛煉場所，住宅使用功能大為提高，這也使無此功能的住宅相形見細(xì)。許多新建辦公樓配有中央空調(diào)、電梯，采用雙回路供電(確保不停電)，不少具備3A一SA智能化水準(zhǔn)；相比之下，那些無中央空調(diào)、無電梯、無智能化的舊辦公樓的使用功能就大為遜色，發(fā)生了功能性折舊。
3：經(jīng)濟性折舊—經(jīng)濟性折舊是指由房地產(chǎn)外在因素導(dǎo)致的效用和價值降低造成的損失和價格下降。這常常是由于市場變化或政府行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)最佳用途的改變而引起的，主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、市容老化、公共設(shè)施不足、居民區(qū)接近污染嚴(yán)重的工業(yè)區(qū)等造成的相對減價。
二、計算折舊的方法
折舊額的計算方法可分為四大類：一是耐用年限法，二是成新折舊法，三是實際觀察法，四是混合法。其中，耐用年限法又有直線折舊法、余額遞減法。
1：直線折舊法—這是一種最簡單也是應(yīng)用最普遍的折舊方法，又稱定額法。直線折舊法假定建筑物在耐用年限范圍內(nèi)的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。
這種方法注重建筑物的實際損耗程度，經(jīng)過觀察判斷建筑物有幾成新，尚存多大價值，應(yīng)折舊多少。評估人員可根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》中所列項目進行逐項比較評估，確定房屋新舊程度。
2：混合法—在估價實務(wù)中，評估人員應(yīng)將以上幾種方法綜合運用，即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均。一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價額，然后依實際觀察法進行修正。
對于房屋功能性折舊和經(jīng)濟性折舊的計算，目前尚無成熟的方法，主要依據(jù)評估人員對市場的熟悉程度和經(jīng)驗來確定。 |
